「親が遺した農地と山林、値段がつかない」は本当か？― 29年連続下落のデータと”隠れた価値”を鑑定士が読み解く

はじめに

「田舎の親が亡くなり、実家と一緒に広大な農地と裏山の山林を相続することになった。でも、これらがいったいいくらの価値があるのか、さっぱり分からない…」

このようなご相談は、相続の場面で非常に多く寄せられます。マンションや戸建住宅であれば、不動産ポータルサイトで周辺の売り出し価格を調べればある程度の相場感は掴めます。しかし、農地や山林となると、売買事例自体が少なく、そもそも「誰にどう相談すればいいのか分からない」という方がほとんどではないでしょうか。

実際、全国の農地価格は29年連続で下落を続けており、山林に至っては「相続土地国庫帰属制度」への申請687件に対し承認はわずか128件（承認率18.6%）という厳しい現実があります。一方で、カーボンクレジットや再生可能エネルギー用地としての新たな価値も生まれつつあります。

農地や山林は、宅地とは全く異なる法規制、市場構造、評価手法が適用される、極めて特殊な不動産です。この記事では、農地と山林の評価がなぜ難しいのか、最新のデータと制度改正を交えながら、不動産鑑定士の視点から解説します。

第1章：「農地」の評価 ― 法規制が価値を左右する

農地には「自由に売れない」という大原則がある

農地の評価を理解する上で最も重要なのは、農地は農地法によって売買や転用（農地以外の用途に変えること）が厳しく規制されているという点です。

農地法の規制は、大きく3つの条文に整理できます。

条文	内容	許可権者
第3条（権利移動）	農地を農地のまま売買・賃貸する場合	農業委員会
第4条（自己転用）	自分の農地を自分で転用する場合	都道府県知事（指定市町村長）
第5条（転用目的の権利移動）	転用を目的として売買・賃貸する場合	都道府県知事（指定市町村長）

第3条許可では、買い手は原則として農業に従事する者または農地所有適格法人（農業を主たる事業とする法人で、農地の所有が認められる法人）に限定されます。つまり、農地は「誰にでも自由に売れるわけではない」という制約があり、この制約が農地の市場価格を大きく規定しているのです。

なお、2023年の農地法改正では下限面積要件が撤廃され、従来は原則50a（5,000m²）以上でなければ農地を取得できませんでしたが、現在はより小さな面積からの取得が可能になりました。これにより、企業の農業参入やサラリーマンの兼業農家としての参入が容易になっています。

農地の分類 ― 鑑定評価と税務で異なる分類体系

農地の評価を理解するうえで注意すべきなのは、不動産鑑定評価基準と税務（財産評価基本通達）で分類体系が異なる点です。

不動産鑑定評価基準の分類

不動産鑑定評価基準（各論第1章第1節）では、農地をその立地する地域の性格に応じて評価します。

• 農地（農地地域内の土地）：比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定
• 宅地見込地（農地地域から宅地地域へ転換しつつある地域内の土地）：比準価格と、造成後の更地価格から造成費等を控除し熟成度修正を行った価格を関連づけて決定

相続税評価の分類（財産評価基本通達）

相続税の申告では、国税庁の財産評価基本通達に基づき、農地を4つに分類します。

分類	概要	評価方法
純農地	農用地区域内の農地等、宅地化の影響を受けていない農地	倍率方式
中間農地	純農地と市街地周辺農地の中間に位置する農地	倍率方式
市街地周辺農地	宅地化の傾向がある程度みられる農地	市街地農地評価額の80%
市街地農地	市街化区域内の農地等、宅地化の傾向が強い農地	宅地比準方式（宅地価格－造成費）

29年連続下落 ― 農地価格の厳しい現実

農地の価格動向を把握するうえで、最も信頼性の高い統計が全国農業会議所の「田畑売買価格等に関する調査」です。2023年の調査結果によると、純農業地域（農用地区域）の農地価格は29年連続で下落しています。

指標	金額（10a当たり）	前年比
中田（純農業地域）	106万8,000円	▲1.0%
中畑（純農業地域）	79万2,000円	▲0.9%
中田（都市的農業地域）	284万9,000円	▲1.2%
中畑（都市的農業地域）	273万2,000円	▲1.1%

1994年のピーク時（中田200万2,000円、中畑137万8,000円）と比較すると、それぞれ約47%、約43%の下落です。下落要因の上位は「農地の買い手の減少」（30.3%）、「米価など農産物価格の低迷」（22.4%）、「後継者不足」（17.3%）となっています。

日本不動産研究所の調査（2024年3月末現在）でも、全国平均の田価格は10a当たり64万1,607円（前年比▲0.9%）で、32年連続の下落が確認されています。

相続税評価との乖離 ― 「払いすぎ」を防ぐ

相続税の申告において農地を評価する際には、財産評価基本通達に基づく倍率方式や宅地比準方式が用いられます。しかし、この相続税評価額と実際の市場価値（時価）が一致するとは限りません。

特に、広大な農地を保有している場合、相続税評価額が時価を上回る「逆転現象」が生じるケースもあります。農地の買い手が見つからない、転用許可の見通しが立たないといった個別事情は、通達による画一的な評価では反映されないためです。

このような場合には、不動産鑑定評価書を取得して時価を証明し、相続税の過大納付を防ぐことが有効な手段となります。

第2章：「山林」の評価 ― 国土の3分の2を占める「未知の資産」

山林の特徴 ― 圧倒的に情報が少ない不動産

日本は国土の約66%（約2,502万ha）が森林で覆われた「森林大国」です（林野庁「森林資源の現況」令和4年3月31日現在）。OECD諸国の中でもフィンランド（73.7%）、スウェーデン（68.7%）に次ぐ世界第3位の森林率を誇ります。

しかし、その多くは適切な管理が行き届いておらず、経済的な活用が十分にされていないのが現状です。山林の評価が難しい理由は、主に以下の3点にあります。

• 取引事例が極めて少ない： 山林の売買は頻繁に行われるものではなく、比較の基礎となる事例データが不足しています。農地以上に「相場感」が掴みにくい不動産です
• 立木（りゅうぼく）の評価が必要： 山林の価格は、土地（林地）の価格と、その上に生えている樹木（立木）の価格の合計として評価されます。立木の価値は、樹種（杉、檜など）、樹齢、成長状態、伐採・搬出の容易さなどによって大きく異なり、専門的な知見が必要です。立木の評価には、将来の伐期における純収益の現在価値（前価）を求める手法が用いられます
• 広大な面積と複雑な地形： 山林は数千坪から数十万坪に及ぶことも珍しくなく、現地調査自体が困難なケースもあります。境界が不明確な場合も多く、測量費用だけでも相当額に上ることがあります

山林の分類 ― 鑑定評価基準と税務の違い

不動産鑑定評価基準の分類（各論第1章第1節）

不動産鑑定評価基準では、林地（林地地域のうちにある土地）を4つに分類します。

分類	特徴	評価の考え方
都市近郊林地	市街地に近い山林	宅地見込地に準じた評価の場合あり
農村林地	農村地域に所在する山林	林業経営を前提とした収益性で評価
林業本場林地	吉野・尾鷲等の林業が盛んな地域	立木価格が大きなウエイトを占める
山村奥地林地	都市から遠く離れた山林	極めて低い価格。経済的価値がほぼゼロのことも

相続税評価の分類（財産評価基本通達）

相続税の申告では、山林を純山林、中間山林、市街地山林の3つに分類し、それぞれ倍率方式または宅地比準方式で評価します。

近年注目される山林の新たな価値

従来は「負の資産」「負動産」（負ける不動産）と見なされがちだった山林ですが、近年では新たな価値が注目されつつあります。

カーボンクレジット ― 森林のCO2吸収が「収益源」に

森林のCO2吸収量を「クレジット」として取引するJ-クレジット制度が拡大しています。東京証券取引所は2023年10月に「カーボン・クレジット市場」を開設し、2025年1月時点で312者が参加登録、開設以来の累計売買高は72万2,545t-CO2に達しています。

2025年2月時点の取引価格は以下のとおりです。

クレジット種別	価格（1t-CO2当たり）
省エネルギー	約3,950円
再生可能エネルギー	約6,500円
森林（吸収系）	約6,500円
バイオ炭	15,000〜20,000円

さらに、2026年度からはGX-ETS（グリーントランスフォーメーション排出量取引制度）が本格導入される予定であり、カーボンクレジットの需要と価格はさらに上昇すると見込まれています。適切に管理された森林は、新たな収益源となる可能性があるのです。

その他の新たな活用

• 再生可能エネルギー用地： 太陽光発電やバイオマス発電の用地として、山林が活用されるケースが増加しています
• キャンプ場・グランピング： アウトドアブームを背景に、山林をレジャー施設として活用する動きも見られます
• 森林環境譲与税による整備促進： 2024年度から森林環境税（年額1,000円/人）の課税が開始され、その財源をもとに市町村が森林整備を推進しています。森林経営管理法（2018年成立）に基づき、市町村が経営管理権を集積して民間事業者に委託する「新しい森林管理システム」も動き始めています

こうした新たな価値の出現は、山林の鑑定評価においても重要な考慮要素となりつつあります。

第3章：農地・山林の相続を取り巻く制度改正

相続登記の義務化（2024年4月施行）

2024年4月1日から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります。

この義務は、2024年4月1日以前に発生した相続にも遡及適用され、その場合の猶予期間は2027年3月31日までです。

所有者不明土地は全国に約410万haあると推計されており、このまま放置すれば2040年には約720万ha（北海道に匹敵する面積）にまで増加するとされています。その原因の66%が「相続登記の未了」です。農地や山林は特に未登記の割合が高く、相続登記義務化の影響を最も強く受ける不動産カテゴリの一つです。

遺産分割協議がまとまらない場合には、相続人申告登記制度（2024年4月開始）を利用することで、暫定的に義務を果たすことも可能です。

相続土地国庫帰属制度 ― 「いらない土地」を国に返せるか？

2023年4月に施行された相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国に引き渡すことができる制度です。しかし、その利用実態は決して容易とは言えません。

法務省の統計（2025年9月30日時点）によると：

項目	全体	農用地	森林
申請件数	4,374件	1,688件	687件
帰属（承認）件数	2,039件	658件	128件
承認率	約47%	約39%	約18.6%

特に山林は承認率が約18.6%と極めて低く、不承認の理由として「国による追加の整備が必要な森林」「地上に工作物や樹木等が存する土地」が多く挙げられています。制度を利用するには審査手数料（1筆14,000円）に加え、負担金（原則20万円、面積に応じて加算）の納付も必要です。

所有不動産記録証明制度（2026年2月施行）

2026年2月からは、法務局に請求することで、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する制度が始まります。「親がどこにどんな不動産を持っていたか分からない」という相続特有の悩みの解消に役立つ制度です。

第4章：農地・山林の相続で「やるべきこと」

ステップ1：まず現状を正確に把握する

相続した（あるいは相続予定の）農地・山林について、以下の書類で所在地、面積、地目、権利関係を正確に確認しましょう。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図・地積測量図
• 固定資産税の課税明細書
• 名寄帳（なよせちょう：市町村が管理する、所有者ごとの固定資産一覧）

境界が不明確な場合は、早期に確定作業を進めることが望ましいです。2026年2月以降は、所有不動産記録証明制度を利用して、被相続人名義の不動産を網羅的に把握することもできます。

ステップ2：法規制を確認する

• 農地の場合： 農地法の規制状況（農用地区域内か、市街化区域内か、転用許可の見込みはあるか）を農業委員会に確認します。転用の可否によって、農地の価値は数倍から数十倍変わり得ます
• 山林の場合： 森林法による規制（保安林 [水源かん養や土砂災害防止等の目的で指定された森林] 指定の有無、地域森林計画対象森林かどうか等）を確認します。保安林に指定されている場合は、伐採や開発が大きく制限されます

ステップ3：相続登記を3年以内に行う

2024年4月の法改正により、相続登記は義務です。特に、遠方の農地や山林は「そのうち対応しよう」と先送りにされがちですが、放置すれば過料の対象となります。遺産分割協議が難航する場合でも、相続人申告登記で暫定的に対応しましょう。

ステップ4：専門家に相談する

農地や山林の正確な価値を知り、最適な活用策を検討するためには、不動産鑑定士への相談が有効です。相続税申告における適正な評価額の算出はもちろん、以下のような判断にも専門家の知見が不可欠です。

• 相続税評価額と時価の乖離がないか（過大納付の防止）
• 売却すべきか、保有して活用すべきか（出口戦略の策定）
• カーボンクレジットや再エネ用地としての潜在的価値はあるか
• 相続土地国庫帰属制度の利用が適切か

まとめ

農地や山林は、宅地とは全く異なる法規制と市場構造を持つ特殊な不動産です。農地価格は29年連続で下落し、山林は国庫帰属の承認率がわずか18.6%という厳しい数字が示すように、「持っていても仕方がない」と感じてしまう方が多いのも事実です。

しかし、以下の点を見落とすべきではありません。

• 相続税評価額と時価の乖離があれば、鑑定評価による節税が可能
• カーボンクレジットや再エネ用地として、山林に新たな収益機会が生まれている
• 相続登記義務化により、放置は過料リスクに直結する
• 適切な出口戦略があれば、「負動産」を「富動産」に転換できる可能性がある

農地・山林の相続でお悩みの地主様、山林所有者様、相続人の方は、ぜひ一度、当事務所にご相談ください。専門的な評価と最適な出口戦略のご提案を通じて、サポートいたします。初回の無料相談も承っております。