yoshida はじめに
「借地権（しゃくちけん）」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。これは、地主から土地を借り、その上に自分名義の建物を建てて所有できる権利のことです。特に都市部では、土地の所有権付きの不動産は非常に高額になるため、借地権付きの建物は、より手頃な価格で住宅を所有できるという大きなメリットがあります。
しかし、この借地権は「土地を借りている」という性質上、所有権とは異なる多くの制約や慣習が存在します。特に、建物を売却したいと考えた時や、契約の更新時期が来た時に、地主との間で思わぬトラブルに発展するケースが少なくありません。
「地主から法外な承諾料を要求された」「更新料の金額で揉めている」といったご相談は、私たち不動産の専門家が日常的に受けるものです。
この記事では、借地権付き建物の売買や契約更新で失敗しないための重要知識を、不動産鑑定士の視点から網羅的に解説します。
第1章：借地権の基本：3つの種類を理解する
まず、ご自身の借地権がどのタイプに属するのかを理解することが全てのスタート地点となります。借地権は、契約が結ばれた時期や内容によって、主に3つの種類に分けられます。
- 「旧法借地権」 平成4年（1992年）8月1日より前に設定された借地権です。借地人（土地を借りている人）の権利が非常に強く保護されており、地主側に正当な事由がない限り、契約は半永久的に更新され続けます。現在でも多くの借地権がこの旧法借地権に該当します。
- 「普通借地権」 平成4年8月1日以降に設定された借地権で、旧法の考え方を引き継いでいます。最初の契約期間は30年以上で、更新後の期間も定められています。こちらも、地主に正当事由がなければ更新が原則となります。
- 「定期借地権」 これも平成4年8月1日以降に導入されたもので、「契約期間が満了したら、更新なく土地を更地にして地主に返還する」という特約が付いた借地権です。契約を更新しないことが前提のため、その分、権利の価格は安価になります。
ご自身の権利がどれに当たるかは、土地の賃貸借契約書を確認することで分かります。この種類の違いによって、売買や更新の際の考え方が少しずつ変わってくるため、非常に重要です。
第2章：借地権付き建物を「売りたい」ときの重要知識
借地権付きのマイホームを、いざ売却したい。この時、所有権の不動産と同じ感覚で進めてしまうと、必ず壁にぶつかります。
最も重要な「地主の承諾」
借地権は、地主の承諾なしに、第三者へ譲渡（売買）したり、転貸（また貸し）したりすることは法律で禁じられています。もし無断で売却してしまった場合、地主は借地契約を解除することができてしまいます。
なぜ承諾が必要かというと、地主にとって「誰が土地を借りるのか」は非常に重要な問題だからです。地代をきちんと払ってくれるか、土地を丁寧に扱ってくれるか、といった信頼関係が土地賃貸借の基本にあるため、借地人が勝手に変わることは認められていないのです。
承諾の対価「譲渡承諾料（名義変更料）」
そして、地主に売却の承諾を得る際には、慣習として「譲渡承諾料」または「名義変更料」と呼ばれる一時金を支払うのが一般的です。これは、売却を認めてもらうことへの対価であり、いわば「礼金」のような性質を持っています。
この譲渡承諾料の金額に法律上の定めはありませんが、実務上の相場としては、都内では「更地価格の10%～15% × 借地権割合」で計算されることも多いですが、簡易的に「借地権価格の10%程度」、あるいは「更地価格の数%〜10%程度」とされることが最も多いです。例えば、不動産鑑定士が査定した借地権の価格が2,000万円であれば、200万円程度が承諾料の目安となりえます。
もし地主が承諾してくれなかったら？
では、地主が「売却は一切認めない」と頑なに拒否した場合や、相場を大きく超える承諾料を要求してきた場合はどうすればよいのでしょうか。
この場合、借地人は、裁判所に対して「地主の承諾に代わる許可」を求める申し立てを行うことができます。これを「借地非訟（しゃくちひしょう）手続」と呼びます。裁判所は、事情を聴いた上で、地主が拒否することに正当な理由がなければ、許可の決定を出してくれます。その際、裁判所が適正な譲渡承諾料の額も定めてくれるため、不当な要求に悩む必要はありません。
ただし、これはあくまで最終手段です。裁判沙汰になると、その後の地主との関係性が悪化する可能性も高いため、まずは真摯に交渉し、専門家に相談しながら妥協点を探る努力が重要です。
第3章：契約更新時に発生する「更新料」の問題
旧法借地権や普通借地権の場合、契約期間の満了が訪れると、契約を更新する手続きが必要になります。この時、譲渡承諾料と並んでトラブルの原因となりやすいのが「更新料」です。
更新料に支払義務はあるのか？
驚かれるかもしれませんが、更新料の支払いには、法律上の明確な義務規定はありません。しかし、過去の判例では、以下のいずれかの場合には支払義務が認められる、という考え方が確立されています。
- 土地の賃貸借契約書に、更新料の支払いに関する特約が明記されている場合
- 契約書に明記はなくても、過去の更新時に更新料を支払ってきた実績がある場合
- その他、当事者間で更新料を支払う合意があったと認められる場合
つまり、「法律に書いていないから払わない」という主張は、必ずしも通らないということです。長年の慣習として、更新料の授受は広く認められているのが実情です.
更新料の相場と交渉
更新料の額も法律で決まっているわけではありませんが、一般的には「更地価格の3%～5%程度」や「借地権価格の5%程度」が目安とされています。
※更新料の相場や慣習は、地域によって大きく異なります（上記は主に関東圏の目安です）。
しかし、地主によっては、この相場を大きく超える金額を提示してくることがあります。そのような場合は、まず地主側がどのような根拠でその金額を算出しているのかを確認することが大切です。その上で、こちらも専門家（不動産鑑定士など）に依頼して適正な更新料の査定を行い、その評価額を基に冷静に交渉を進めるべきです。
もし話し合いで解決しない場合、更新料の金額を決定する裁判所の簡易な手続き（非訟手続き）は、譲渡承諾料とは異なり存在しません。 そのため、当事者間の交渉が決裂すると、最悪の場合は法的な紛争（契約解除を巡る訴訟など）に発展するリスクがあります。だからこそ、不動産鑑定士等の専門家が算出した「客観的な根拠」を持って交渉し、合意形成を図ることが非常に重要なのです。
第4章：プロが教える！借地権トラブル回避のポイント
借地権に関するトラブルは、一度こじれると解決が難しくなりがちです。そうなる前に、以下の点を心がけましょう。
- 「良好なコミュニケーションを保つ」 最も基本的なことですが、これが一番重要です。普段から地主との関係を良好に保ち、地代の支払いを遅らせないなど、信頼関係を築いておくことが、いざという時の円滑な交渉につながります。
- 「契約書を再確認する」 ご自身の土地賃貸借契約書を改めて読み返し、「譲渡」や「更新」に関する項目を確認しておきましょう。不利な特約が隠れていないか、専門家にチェックしてもらうのも有効です。
- 「専門家に早期に相談する」 売却を考え始めた段階や、更新時期が近づいてきた段階で、早めに不動産鑑定士や弁護士に相談することをお勧めします。専門家は、適正な承諾料や更新料の査定はもちろん、地主との交渉の進め方についても具体的なアドバイスを提供できます。客観的な「鑑定評価額」は、感情的になりがちな交渉の場において、冷静な議論の土台となります。
また、地代（賃料）の値上げ・値下げ要求があった場合も、鑑定士にご相談いただくと良いです。
まとめ
借地権付き建物は、メリットも大きい反面、地主という「パートナー」の存在を常に意識する必要がある、特殊な不動産です。その売買や更新には、所有権の不動産にはない独自のルールと慣習が深く関わっています。
そのルールを正しく理解し、地主との信頼関係を大切にしながら、早い段階で専門家のサポートを得ること。これが、あなたの大切な資産である借地権の価値を最大限に活かし、無用なトラブルを避けるための、最も確実な方法と言えるでしょう。