yoshida はじめに
ある日突然、大家さんや管理会社から「来月から家賃を値上げします」という通知が届いたら、あなたならどうしますか？ 多くの人は、「大家さんが言うのだから仕方ない」と、少し不満に思いながらも受け入れてしまうかもしれません。
一方で、大家さんの立場からすれば、固定資産税は年々上がるし、周辺の家賃相場も上昇しているのに、何年も同じ家賃のままでは経営が苦しい、という切実な事情があるかもしれません。
実は、賃貸物件の「賃料」は、貸主と借主、どちらか一方の都合で自由に変更できるものではありません。日本の「借地借家法」という法律では、貸主からの「増額請求権」と、借主からの「減額請求権」が、それぞれ公平に認められています。
この記事では、不動産鑑定士の視点から、家賃の増減に関する法的なルール、通知が来た場合の具体的な対処法、そして話し合いがこじれた際の解決策まで、分かりやすく解説します。
※本記事は一般的な『普通借家契約』を前提としています。『定期借家契約』で賃料改定に関する特約がある場合は、その契約内容が優先されることがあります。
第1章：大家さん（貸主）が賃料を上げられる「正当な理由」
まず大前提として、大家さんが賃料の値上げを請求するには、感情論ではなく、客観的で「正当な理由」が必要です。借地借家法第32条では、賃料増額の根拠として、主に以下の3つの要素を挙げています。
- 「土地・建物に対する税金（固定資産税など）の増減」 もし物件にかかる固定資産税や都市計画税が増税された場合、それは大家さんの経営コストの増加に直結します。このコスト増を理由に、賃料の増額を求めることは正当な権利として認められています。
- 「土地・建物の価格の上昇、その他の経済事情の変動」 物件そのものの資産価値が、周辺の地価上昇などによって大きく上がった場合や、著しいインフレーションによってお金の価値が下がった（相対的に物価が上がった）場合も、賃料増額の理由となり得ます。
- 「近隣の同種の建物の賃料との比較」 これが実務上、最も多い理由です。例えば、同じような間取り、築年数、設備の近隣アパートの家賃が軒並み10万円なのに、自分の物件だけが8万円のままである、といったケースです。現在の家賃が、客観的な市場相場から見て「不相当」に安くなっている場合、大家さんは相場に近づけるための増額請求ができます。
これらの理由なく、単に「経営が苦しいから」「もっと利益が欲しいから」といった一方的な都合だけでは、法的な正当性を持つ増額請求とは言えません。
第2章：入居者（借主）から賃料の値下げを請求することも可能
重要なのは、この権利が大家さんだけのものではない、という点です。法律は借主にも全く同じ権利を認めています。つまり、第1章で挙げた理由と逆の状況になれば、借主は「賃料の減額請求」を行うことができるのです。
- 周辺の再開発が失敗し、土地の価格が下落した。
- 近隣に新しい賃貸物件が多数供給され、家賃相場全体が下落している。
- 入居時にはなかった嫌悪施設（ゴミ処理場など）が近所にでき、住環境が悪化した。
このような場合、借主は現在の家賃が「不相当」に高くなったとして、大家さんに対して減額を求める交渉ができます。賃料の増減請求権は、貸主と借主の双方に与えられた、公平な権利なのです。
第3章：賃料増額の通知が届いたら？具体的な対抗ステップ
それでは、実際に大家さんから賃料増額の通知書が届いた場合、どのように対応すればよいのでしょうか。パニックにならず、以下のステップで冷静に対処しましょう。
ステップ1：賃貸借契約書を確認する
まずは契約書を取り出し、「賃料の改定」に関する項目を読み返してみましょう。中には「一定期間、賃料を増額しない」という特約（賃料不増額特約）が記載されている場合があります。もしこの特約があれば、原則としてその期間中の値上げはできません。
ステップ2：無視せず、しかし安易に同意しない
通知を無視するのは最も悪い対応です。しかし、書面に記載された金額に納得できないのであれば、その場で同意する必要は全くありません。まずは「通知は拝見しました。しかし、提示された金額には同意できませんので、一度協議させてください」という意思を、口頭または書面で明確に伝えましょう。
ステップ3：これまで通りの家賃を支払い続ける
ここが非常に重要なポイントです。増額に同意しないからといって、家賃の支払いを止めてはいけません。支払いを止めると「債務不履行」となり、契約解除の理由を与えてしまいます。
交渉中は、これまで通り「従前の家賃額」を支払い続けてください。もし大家さんが『増額した金額でないと受け取らない』と受領を拒否した場合に限り、最寄りの「法務局」に家賃を預ける「供託（きょうたく）」という手続きを取ります。供託をすれば、法的には家賃を支払ったことと同じになり、借主としての義務を果たしていることになります。
ただし、もし最終的に裁判などで『増額は正当である』と判断された場合は、不足していた差額分に加えて、年1割（10%）の利息を付けて支払う必要があります。（借地借家法 第32条 第2項/第3項） あくまで『供託＝支払ったことになる』だけであり、『その金額で確定した』わけではない点に注意が必要です。
第4章：話し合いが平行線になったら？「調停」という解決策
当事者間の話し合いでどうしても合意に至らない場合、次のステップは裁判所の利用を検討することになります。しかし、いきなり「裁判（訴訟）」となると、時間も費用もかかり、精神的な負担も大きくなります。
そこで活用したいのが「民事調停」という手続きです。
「調停」とは？
調停は、簡易裁判所に申し立てることで利用できる、話し合いによる解決を目指す手続きです。裁判官と、民間から選ばれた調停委員（不動産の専門家などが担当することも多い）が中立な立場で間に入り、双方の言い分をじっくりと聞きながら、妥協点を探る手助けをしてくれます。訴訟に比べて手続きが簡単で、費用も数千円程度と安価です。
調停の場で、大家さん側は「なぜ増額が必要なのか」の客観的な資料を、借主側は「なぜその金額が不当なのか」の根拠を示すことになります。
専門家としての「不動産鑑定士」の役割
調停や、その先の訴訟において、裁判所が最終的に判断する際の最も重要な基準は「適正な賃料はいくらか」という点です。この、貸し借りが継続している中での適正な賃料を「継続賃料」と呼びます。
この継続賃料を算出するのは、まさに私たち不動産鑑定士の専門分野です。私たちは、周辺の取引事例、物件の収益性、物価の変動など、様々な角度から客観的な賃料を評価し、「鑑定評価書」としてまとめます。この評価書は、調停や裁判の場で、あなたの主張を裏付けるための極めて強力な証拠となるのです。
現在入居中の賃料（継続賃料）は新規の募集賃料（新規賃料）と、鑑定評価の考え方が全く異なります。単にSUUMOなどの募集情報を見せるだけでは、交渉材料として不十分なことが多いのです。
まとめ
大家さんからの突然の家賃値上げ通知は、驚くかもしれませんが、決して「絶対的な命令」ではありません。それは、法律に則った「交渉の開始」の合図です。
まずは、なぜ値上げが必要なのか、その根拠を冷静に確認し、納得できなければ、こちらも客観的な資料を基に交渉する。そして、どうしても話がまとまらなければ、調停という公平な第三者を交えた話し合いの場があることを覚えておいてください。
賃料は、貸主と借主の双方が納得して初めて成り立つものです。正しい知識を身につけ、専門家の力も借りながら、対等な立場で冷静に話し合うことが、円満な解決への一番の近道です。