yoshida はじめに
不動産を相続する際、多くの方が直面するにもかかわらず、あまり知られていない問題があります。それは、相続税を計算するために使われる「相続税評価額」と、実際に市場で売買される価格である「時価」との間に存在する「乖離」、つまり「ズレ」の問題です。
「税金の計算に使われる価格なのだから、それが不動産の価値なのだろう」と単純に考えてしまうと、思わぬトラブルや不公平感、そして経済的な損失を招く可能性があります。特に、複数の相続人で遺産を分ける「遺産分割協議」の場面では、この価格のズレが深刻な対立の火種となることさえあります。
この記事では、不動産鑑定士の視点から、なぜ相続税評価額と時価に差が生まれるのか、その乖離がどのような問題を引き起こすのか、そして最も重要な点として、その問題をどうすれば解決できるのかを、具体的な事例を交えながら詳しく解説していきます。
第1章：「相続税路線価」とは何か？
まず、基本となる「相続税評価額」の算出方法について理解を深めましょう。土地の相続税評価額は、主に国税庁が定めている「路線価」を基準に計算されます。
「路線価」とは、主要な道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額のことです。毎年7月上旬に国税庁から公表され、その年の1月1日時点の価格が示されます。例えば、ある道路の路線価が「300C」と表示されている場合、その価格は30万円/平方メートルであり、借地権割合が70%の地域であることを示します（アルファベットは借地権割合を示します）。
この路線価を基に、土地の形状（奥行き、間口の広さ、不整形地など）に応じた補正を行った上で、最終的な相続税評価額が算出されるのです。この方法は、全国に無数に存在する土地の評価を、公平かつ効率的に行うための、いわば「行政の物差し」と言うことができます。
第2章：なぜ「時価」と差が生まれるのか？
では、なぜこの行政の物差しである「路線価」と、実際の市場価格である「時価」に差が生まれるのでしょうか。理由は大きく分けて二つあります。
一つ目の理由は、路線価が「安全」を見込んで設定されている点です。路線価は、地価公示価格（国土交通省が公表する標準的な土地の価格）の約80%を⽬安に設定されています。これは、急激な地価変動があった場合でも、納税者が不当に高い税金を課されることがないようにするための「バッファー」としての役割があります。つまり、路線価は本質的に、時価よりも低くなるように設計されているのです。
（※注 逆に、人口減少が進む地域や需要が極端に少ないエリアでは、この『安全バッファー』が機能せず、逆に『路線価が時価よりも高くなってしまう（逆転現象）』という恐ろしい事態も起きています。これについては第3章で解説します。）
二つ目の理由が、より重要です。それは、路線価が持つ「標準化・画一化された評価」の限界です。時価、つまり「不動産が実際に売れる価格」は、標準的な要素だけでなく、非常に個別的な要因によって大きく左右されます。
例えば、以下のような要素は時価に大きな影響を与えますが、路線価には十分に反映されません。
- 「眺望」：特にマンションなどで、同じ建物内でも階数や方角によって眺望は大きく異なり、それが数千万円単位の価格差を生むこともあります。
- 「角地」：同じ面積でも、二つの道路に面した角地は利用価値が高く、人気も高いため、時価は高くなる傾向にあります。
- 「周辺環境の雰囲気」：閑静な住宅街である、デザイン性の高い街並みが形成されている、といった要素は時価にプラスに働きます。
- 「嫌悪施設」の有無：近隣に墓地や騒音の出る施設がある場合、路線価は同じでも時価は低くなる可能性があります。
これらの「生きた」価値を、行政が定めた画一的な物差しである路線価で正確に捉えることは、そもそも不可能なのです。
第3章：評価額の乖離が引き起こす具体的な問題
この「路線価」と「時価」のズレは、具体的にどのような問題を引き起こすのでしょうか。いくつかのケーススタディを見てみましょう。
ケース1：不公平な遺産分割
被相続人：父 相続人：長男、次男 遺産：自宅不動産（相続税評価額5,000万円）、預貯金5,000万円
長男と次男は、法律通りに平等に遺産を分けることにしました。そこで、「長男が不動産（評価額5,000万円）を相続し、次男が預貯金5,000万円を相続すれば公平だろう」と考え、遺産分割協議を成立させました。
しかし、その数ヶ月後、長男が相続した不動産を売却したところ、なんと「7,000万円」で売れました。路線価が時価の約7割強だったのです。この事実を知った次男は、「兄さんだけ2,000万円も多くもらっている。不公平だ！」と猛抗議。兄弟の仲には、修復困難な亀裂が入ってしまいました。
これは、相続税評価額を基準に遺産分割を行ってしまったために起きた典型的な失敗例です。
ケース2：納税資金のショート
地方都市に広大な土地を持つ資産家が亡くなりました。相続税評価額に基づき、相続税は「3,000万円」と算出されました。相続人である子供たちは、土地を売却して納税資金に充てようと考えました。
しかし、その土地は地方にあり、買い手がなかなか見つかりません。不動産業者に相談すると、「路線価は高いですが、このエリアで実際に売れる価格は、その6割程度、つまり評価額の半値くらいが限界でしょう」と言われてしまいました。売却できても相続税を支払うことができず、相続人は納税のために他の資産を切り崩すか、延納・物納という厳しい選択を迫られることになりました。
このケースでは、もし早い段階で鑑定士に相談していれば、「広大地補正」や「時価評価」を用いることで、評価額を現実に即した低い価格まで下げ、税負担を減らせた可能性がありました。
ケース3：「タワマン節税」のカラクリと規制強化
数年前まで、「タワマン節税」という手法が富裕層の間で広く使われていました。これは、タワーマンションの持つ「相続税評価額と時価の乖離」を意図的に利用したものです。
タワーマンションは、土地の権利が戸数に応じて細分化されるため、一戸あたりの土地の評価額は低くなります。また、建物の評価は階数に関わらずほぼ同じです。一方で、時価は高層階・角部屋ほど眺望などの付加価値から非常に高くなります。
例えば、時価2億円の最上階の部屋でも、相続税評価額は5,000万円程度にしかならない、というケースが頻発しました。この仕組みを使い、相続直前に現金でタワマンを購入することで、相続税を大幅に圧縮できたのです。
しかし、これは明らかに「課税の公平」に反するため、国税庁は近年、この乖離を是正する方針を打ち出しました。2024年1月からは、評価方法が抜本的に見直されました。これはタワーマンションに限らず、一般的な分譲マンション（区分所有不動産）全体が対象となる大きなルール変更です。具体的には、評価額と時価の乖離率を計算し、乖離が大きい場合（評価額が時価の60%未満になる場合など）は、評価額が時価の60%水準になるよう補正されることになりました。これは、行政も「路線価と時価の乖離」を大きな問題として認識している証左と言えます。
第4章：不公平を避けるためのプロフェッショナルな対策
では、こうした問題を避け、公正な遺産分割や資産評価を行うためには、どうすればよいのでしょうか。その最も有効な解決策が、「不動産鑑定士による鑑定評価」の活用です。
不動産鑑定士は、国家資格を持つ不動産評価の専門家です。路線価のような画一的な評価ではなく、対象不動産の立地、形状、周辺環境、市場動向など、あらゆる要素を総合的に分析し、「客観的で中立な時価」を算出します。
遺産分割協議の際に、相続人全員で不動産鑑定士に評価を依頼し、その鑑定評価額を基準に分割方法を話し合うことで、前述のケース1のような「不公平」を未然に防ぐことができます。鑑定評価書という客観的な証拠があるため、感情的な対立を避け、円満な話し合いを進めるための強力な拠り所となるのです。
注意点として、相続税の「申告」自体は、原則として路線価を基に行う必要があります。しかし、遺産の「分割」においては、当事者全員が合意すれば、鑑定評価額のような時価を基準にすることが可能です。税金の問題と、遺産分割の公平性の問題は、切り離して考える必要があるのです。
まとめ
相続における不動産評価は、単なる税金計算の問題ではありません。それは、残された家族の将来の関係性を左右する、非常にデリケートで重要な問題です。
「路線価」はあくまで行政が定めた一つの基準に過ぎず、不動産の「真の価値」を映し出す鏡ではありません。そのズレを認識しないまま手続きを進めてしまうと、後々、誰も望まないトラブルを引き起こしかねません。
もし、あなたが不動産の相続に直面し、少しでも評価額に疑問を感じたり、相続人間の公平性に不安を覚えたりした場合は、ぜひ一度、不動産鑑定士にご相談ください。専門家の客観的な視点を取り入れることが、円満な相続を実現するための最も確実な一歩となるはずです。