yoshida はじめに
「借地権付の建物って、いったいいくらの価値があるのでしょうか？」
地主の方から相続の相談を受ける際、あるいは借地権者の方が底地（借地権が設定されている土地の所有権）の買取を検討される際に、必ずと言っていいほどこの疑問が出てきます。借地権には「路線価図に書いてある借地権割合で計算すればいい」という誤解も根強いのですが、実際の取引価格は個別事情によって大きく異なります。
しかし問題は、借地権の取引事例が市場にほとんど出てこないことです。通常の土地売買と異なり、借地権は当事者間の交渉で成立するケースが多く、第三者が取引価格を把握しにくい構造にあります。
そこで本記事では、東京地方裁判所等の不動産競売における借地権付建物の落札データ871件（2014年～2026年2月）を分析し、借地権の価格がどのように形成されているのか、数字に基づいてお伝えします。
第1章：借地権付建物の競売 ― データの特性と読み方
1-1. 分析データの概要
本記事で用いるデータは、公益社団法人東京都不動産鑑定士協会が会員向けに提供する「RTM I データベース」です。株式会社エステートタイムズが東京地方裁判所等の不動産競売から収集した借地権付建物のデータを、同協会がデータベースとして整備したものです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収録期間 | 2014年～2026年2月 |
| 総件数 | 871件 |
| 対象裁判所 | 東京、千葉、横浜、さいたま、小田原、立川、横須賀など首都圏13箇所 |
| データ項目数 | 69項目（価格、土地・建物情報、借地条件、評価情報等） |
首都圏の裁判所管轄に限定されたデータであるため、全国的な分析には適さない点にはご留意ください。
1-2. 競売データの読み方 ― 3つの価格指標
競売データには3つの重要な価格指標があります。
- 売却基準価額 ― 裁判所が選任した評価人（不動産鑑定士）が算定した評価額。市場性修正や競売市場修正を加えた金額
- 買受可能価額 ― 売却基準価額の8割の金額。入札の下限額
- 落札価額 ― 実際に最高価買受人が提示した金額
本記事では主に「売却基準価額」と「落札価額」の関係（乖離率）に注目します。乖離率が高いほど、売却基準価額を大きく上回る金額で落札されたことを意味します。
1-3. 競売データの特殊性
競売による売却は一般市場の取引とは異なる点があり、データの読み方には注意が必要です。
- 買受人の情報格差: 内覧が制限されるため、一般の不動産売買に比べて物件調査が限定的
- 権利関係の複雑さ: 借地権の場合、地主との関係（地代改定、建替承諾等）が追加リスクとなる
- 買受人の限定: 上記のリスクを踏まえ、一般消費者よりも事業者（不動産業者等）が落札の中心
こうした特殊性により、競売の落札価格がそのまま一般市場の時価を表すわけではありません。ただし、借地権の取引事例が少ない中で、871件の実際の取引データは、借地権の価格水準を把握する上で貴重な参照点となります。
第2章：データが示す借地権の全体像
2-1. 物件の典型像
871件の構成を見ると、典型的な物件像が浮かび上がります。
| 項目 | 最も多いパターン |
|---|---|
| 借地権の種類 | 普通借地権（契約更新が法定されている借地権。賃借権）：86% |
| 建物構造 | 木造2階建：60%超 |
| 建物用途 | 居宅：57% |
| 建築年代 | 1990年代が最多（29%） |
| 契約期間 | 20年：47%、30年：16% |
つまり、木造2階建の戸建住宅を借地上に建てているケースがデータの大半を占めています。
2-2. 乖離率 ― 売却基準価額の何倍で売れているか
871件全体の乖離率は以下のとおりです。
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| 平均 | 179.7%（約1.8倍） |
| 中央値 | 151.6%（約1.5倍） |
| 最小値 | 80.0% |
| 最大値 | 3,891.1% |
中央値で見ると、売却基準価額の約1.5倍で落札されています。平均値は外れ値（後述する中央区八丁堀の約39倍など）に引っ張られるため、中央値の方が実態に近い水準です。
2-3. 入札者数 ― 借地権付建物にどれだけの需要があるか
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| 平均 | 5.5人 |
| 中央値 | 4人 |
| 最多 | 54人（市川市の物件） |
入札者1人の物件が159件（18.3%）ある一方、6人以上が入札した物件は302件（34.7%）あります。借地権付建物であっても、条件次第では相応の競争が発生しています。
2-4. 落札者の属性
| 区分 | 件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 法人 | 615件 | 70.6% |
| 個人 | 256件 | 29.4% |
法人が約7割を占めます。借地権付建物の競売は権利関係が複雑であるため、専門知識を持つ不動産事業者が落札の中心です。
第3章：エリア・物件特性による価格差
3-1. 市区町村別の乖離率と入札者数
データが10件以上ある市区町村について、乖離率の高い順に整理します。
| 市区町村 | 件数 | 平均乖離率 | 平均入札者数 | 平均落札価額 |
|---|---|---|---|---|
| 豊島区 | 20件 | 2.90倍 | 9.6人 | 3,393万円 |
| 品川区 | 21件 | 2.84倍 | 8.5人 | 3,256万円 |
| 港区 | 11件 | 2.65倍 | 5.1人 | 7,134万円 |
| 世田谷区 | 23件 | 2.24倍 | 7.9人 | 4,309万円 |
| 足立区 | 41件 | 1.91倍 | 5.7人 | 2,039万円 |
| 横浜市 | 65件 | 1.91倍 | 6.6人 | 2,174万円 |
| 墨田区 | 31件 | 1.86倍 | 7.3人 | 2,466万円 |
| 大田区 | 43件 | 1.65倍 | 7.5人 | 3,715万円 |
| 千葉市 | 24件 | 1.62倍 | 3.2人 | 594万円 |
| さいたま市 | 18件 | 1.54倍 | 3.2人 | 1,115万円 |
| 横須賀市 | 20件 | 1.45倍 | 4.1人 | 799万円 |
| 小田原市 | 11件 | 1.17倍 | 2.6人 | 669万円 |
豊島区（乖離率2.90倍）と小田原市（1.17倍）では約2.5倍の開きがあります。都心部と郊外で、借地権付建物に対する需要の厚みが大きく異なることがデータに表れています。
3-2. 路線価帯別の分析
路線価（千円/m2）の水準別にデータを分類すると、地価と乖離率の関係が明確に見えます。
| 路線価帯 | 件数 | 平均乖離率 | 平均入札者数 |
|---|---|---|---|
| ～100千円/m2 | 192件 | 1.53倍 | 3.5人 |
| 101～200千円/m2 | 137件 | 1.53倍 | 4.1人 |
| 201～300千円/m2 | 214件 | 1.75倍 | 6.3人 |
| 301～500千円/m2 | 192件 | 1.98倍 | 7.6人 |
| 501～1,000千円/m2 | 75件 | 2.36倍 | 6.2人 |
| 1,001千円/m2～ | 12件 | 2.05倍 | 9.5人 |
路線価が高いエリアほど、乖離率も入札者数も増加しています。地価が高いエリアの借地権は、競売という特殊な環境であっても強い需要があることがわかります。
3-3. 借地面積帯別の分析
| 面積帯 | 件数 | 平均乖離率 | 平均入札者数 |
|---|---|---|---|
| ～50m2 | 70件 | 2.29倍 | 8.0人 |
| 51～100m2 | 216件 | 2.06倍 | 6.1人 |
| 101～150m2 | 169件 | 1.72倍 | 6.5人 |
| 151～200m2 | 186件 | 1.57倍 | 5.1人 |
| 201～300m2 | 136件 | 1.73倍 | 3.6人 |
| 301m2～ | 68件 | 1.40倍 | 2.5人 |
小規模な借地ほど乖離率が高い傾向があります。50m2以下（乖離率2.29倍、入札者数8.0人）と300m2超（1.40倍、2.5人）では明らかな差があります。総額が小さい物件の方が買受人の裾野が広く、結果として競争が激しくなっています。
第4章：土地利用権等割合と評価の実態
4-1. 土地利用権等割合の分布
「土地利用権等割合」は、競売評価における借地権の土地に対する権利割合を示す指標です。路線価図の借地権割合と性格が近い数値で、871件中692件にデータが記録されています。
| 割合帯 | 件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 30%以下 | 56件 | 8.1% |
| 31～40% | 45件 | 6.5% |
| 41～50% | 90件 | 13.0% |
| 51～60% | 292件 | 42.2% |
| 61～70% | 197件 | 28.5% |
| 71%以上 | 12件 | 1.7% |
51～70%の範囲に全体の約7割が集中しています。中央値は54.0%、平均は52.6%です。
4-2. 普通借地権と定期借地権の違い
借地権の種類によって、土地利用権等割合には大きな差があります。
| 項目 | 普通借地権（772件） | 定期借地権（契約更新がなく、期間満了で消滅する借地権。99件） |
|---|---|---|
| 土地利用権等割合 | 54.2% | 25.7% |
| 平均乖離率 | 184.2% | 144.4% |
| 平均入札者数 | 5.8人 | 2.8人 |
| 平均売却基準価額 | 1,575万円 | 670万円 |
定期借地権は、残存期間の制約から土地利用権等割合が普通借地権のおよそ半分です。入札者数も2.8人と少なく、需要が限定的であることがデータに表れています。
4-3. エリアによる借地権割合の差
市区町村ごとの平均土地利用権等割合を見ると、エリアによる差が明確です。
- 台東区：63%、港区・豊島区：61%、荒川区・江東区：60%
- 葛飾区・杉並区・墨田区：56%前後
- さいたま市：48%、小田原市：46%、横須賀市：45%
- 千葉市：31%
都心部では60%前後、郊外では40%台後半、千葉市に至っては31%となっています。路線価図における借地権割合の地域差と同様の傾向です。
4-4. 競売評価と実際の落札価額の乖離
競売の評価額と実際の落札価額の関係も注目すべきデータです。
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| 平均（落札価額/評価額） | 1.78倍（178%） |
| 中央値 | 1.52倍（152%） |
競売評価では、市場性修正（平均0.77）と競売市場修正（最頻値0.70）の二段階の減価が適用されています。これらを乗じると市場価格に対しおよそ0.54（= 0.77 × 0.70）の水準が評価額となります。
しかし実際の落札は評価額の約1.5～1.8倍であり、減価後の評価額を大幅に上回る水準で取引が成立していることがわかります。
第5章：年別推移 ― 11年間の変化
5-1. 件数と乖離率の推移
| 年 | 件数 | 平均乖離率 | 平均入札者数 |
|---|---|---|---|
| 2014 | 131件 | 162.1% | 5.3人 |
| 2015 | 108件 | 204.3% | 6.6人 |
| 2016 | 92件 | 215.8% | 5.7人 |
| 2017 | 82件 | 190.0% | 5.8人 |
| 2018 | 70件 | 176.2% | 5.4人 |
| 2019 | 63件 | 154.1% | 4.0人 |
| 2020 | 53件 | 159.7% | 4.8人 |
| 2021 | 71件 | 156.4% | 5.2人 |
| 2022 | 67件 | 176.5% | 6.1人 |
| 2023 | 52件 | 192.0% | 6.0人 |
| 2024 | 45件 | 167.6% | 5.2人 |
件数は2014年の131件から2024年の45件へと減少しています。不動産市況の改善に伴い任意売却が増加し、競売に至るケースが減少していることが背景にあります。
一方、乖離率は2015～2016年に200%超を記録した後いったん低下しましたが、2022年以降は再び170～190%台に上昇しています。
5-2. 月額地代の実態
借地権の運用を考える上で、地代の水準は重要な要素です。
| 指標 | 金額 |
|---|---|
| 平均月額地代 | 49,921円 |
| 中央値 | 24,360円 |
| 地代単価（中央値） | 211円/m2・月 |
月額地代の中央値は約2.4万円、m2あたり211円です。
まとめ
本記事では、首都圏の不動産競売における借地権付建物871件のデータを分析しました。主要なポイントを整理します。
- 借地権付建物の落札価額は、売却基準価額に対し中央値で約1.5倍、平均で約1.8倍
- 都心部（豊島区2.90倍）と郊外（小田原市1.17倍）で乖離率に約2.5倍の差がある
- 路線価が高いエリアほど乖離率・入札者数ともに上昇する明確な正相関がある
- 土地利用権等割合は中央値54.0%で、51～70%に約7割が集中。普通借地権（54.2%）と定期借地権（25.7%）で大きな差がある
- 小規模な借地ほど競争が激しい（50m2以下の乖離率2.29倍 vs 300m2超1.40倍）
- 法人が落札の7割を占め、不動産事業者が取得の中心
- 競売評価額に対し、実際の落札は約1.5～1.8倍の水準で成立している
借地権の評価は、所有権に比べて参照できるデータが限られるため、価格の妥当性を巡って争いになりやすい領域です。相続や離婚に伴う財産分与、地主との底地・借地権の売買交渉、あるいは借地非訟事件（借地条件の変更や建替の許可について裁判所が判断する手続き）における鑑定評価など、借地権の「適正な価格」が問われる場面は少なくありません。
当事務所では、借地権・底地の鑑定評価にも対応しております。借地権の価値にお悩みの地主様・借地権者様は、ぜひ一度ご相談ください。
出典・参考資料：
- 公益社団法人東京都不動産鑑定士協会「RTM I データベース」（株式会社エステートタイムズ収集データ）
- 国税庁「路線価図・評価倍率表」
- 不動産鑑定評価基準（国土交通省）