yoshida はじめに
「子会社に社有地を売却したいのですが、いくらで売ればいいのでしょうか」「取引先の経営者から、法人所有のビルを個人で買い取りたいと打診されました。価格はどう決めれば？」
法人が不動産を売却する場面では、「適正な価格」の設定が税務上の最大のリスクポイントになります。個人間の売買であれば、当事者が合意した価格がそのまま取引価格となりますが、法人が絡む取引では、税法が「時価」を基準に課税関係を判定するからです。
時価よりも著しく低い価格で売れば「低廉譲渡」（時価を大幅に下回る価格での売却）、著しく高い価格で買えば「高額譲渡」（時価を大幅に上回る価格での購入）として、意図しなかった課税が発生する可能性があります。その金額は数百万円から数千万円に達することもあり、法人経営にとって無視できないリスクです。
本記事では、法人が不動産を売買する際に知っておくべき税務リスクと、そのリスクを回避するための「適正価格」の確定方法を解説します。
第1章：法人の不動産取引で「時価」が問題になる場面
1-1. 税法が求める「時価」とは
法人税法では、資産の譲渡は原則として「時価」で行われたものとして取り扱われます。ここでいう時価とは、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」、すなわち客観的な交換価値を意味します。
この「時価」と実際の取引価格にズレがある場合、そのズレに対して課税が生じるのが法人税法の基本的なスタンスです。
1-2. 問題が生じる典型的な取引関係
時価と取引価格の乖離が税務上問題となりやすいのは、以下の取引関係です。
| 取引類型 | 具体例 |
|---|---|
| 法人 → 役員（個人） | 社長が自社保有の社宅を購入 |
| 法人 → 関連法人 | 親会社から子会社への不動産移転 |
| 役員（個人） → 法人 | 社長の個人所有不動産を法人に売却 |
| 法人 → 第三者（特殊関係） | 取引先の経営者に社有地を売却 |
いずれも、当事者間に何らかの利害関係があるため、「お手盛り」で価格が決められていないかを税務署が注視する取引です。
1-3. 税務調査で狙われるポイント
税務調査において、不動産取引の価格は重点的にチェックされる項目の一つです。特に以下のケースは調査対象になりやすい傾向があります。
- 期末直前の不動産取引（利益操作の疑い）
- グループ会社間の取引（移転価格の問題）
- 役員との取引（役員給与・賞与認定の可能性）
- 取引価格の根拠が不明確（稟議書に「時価」の算定根拠がない）
第2章：低廉譲渡・高額譲渡の税務リスク
2-1. 低廉譲渡のリスク（時価より安く売った場合）
法人が時価より低い価格で不動産を売却した場合：
法人税法上、法人は時価で譲渡したものとみなされ、時価と実際の売却価格の差額が「寄附金」（税法上、経済的利益の無償供与も含む広い概念）または「役員賞与」として認定されます。
ケース1：法人 → 役員への低廉譲渡
- 法人側：時価と売却価格の差額が「役員賞与」として損金不算入（法人の課税所得の計算上、経費として差し引けないこと）
- 役員側：差額が「給与所得」として所得税・住民税の課税対象
ケース2：法人 → 関連法人への低廉譲渡
- 譲渡側法人：差額が「寄附金」として損金算入限度額を超えた部分は損金不算入
- 取得側法人：差額が「受贈益」（無償で経済的利益を受けたことによる利益）として益金算入（法人の課税所得に加算されること）
シミュレーション例：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 不動産の時価 | 1億円 |
| 実際の売却価格（役員へ） | 6,000万円 |
| 差額（低廉譲渡認定額） | 4,000万円 |
| 法人税への影響（役員賞与として損金不算入） | 約1,200万円（税率30%想定） |
| 役員の所得税・住民税増加 | 約2,000万円（税率50%想定） |
| 合計の追加税負担 | 約3,200万円 |
※上記は概算のシミュレーションです。実際の税額は個別の事情により異なりますので、具体的な税務判断は顧問税理士にご相談ください。
2-2. 高額譲渡のリスク（時価より高く買った場合）
法人が時価より高い価格で不動産を購入した場合：
時価を超える部分は、不動産の取得原価ではなく、売主に対する経済的利益の供与とみなされます。
ケース：法人が役員個人から高額で不動産を購入
- 法人側：時価を超える部分が「役員賞与」として損金不算入
- 役員側：時価を超える部分が「給与所得」として課税
2-3. 「著しく低い」の判断基準
では、時価との乖離がどの程度であれば「著しく低い」と判断されるのでしょうか。
法人税法上は明確な数値基準がなく、時価との乖離がいかなる金額であっても課税対象となり得ます（法人税法22条）。法人は常に時価で取引したものとして課税所得を計算するため、「○%以上なら安全」という閾値は存在しません。個別の事情（取引の経緯、当事者間の関係性、価格設定の根拠の有無）を踏まえ、総合的に判断されます。
一方、所得税法では、個人が法人に対して「時価の2分の1未満」の価格で譲渡した場合に、時価で譲渡したものとみなす規定（所得税法59条1項2号）があります。この「2分の1基準」は所得税法固有のルールですが、実務上は法人税の場面でも一つの目安として参照されることがあります。ただし、法人税法上はこの基準に依拠して安全とは言えない点に注意が必要です。
第3章：「適正価格」を確定する方法と鑑定評価の活用
3-1. 適正価格の確定手段の比較
法人の不動産取引において「時価」を確定する方法には、以下の選択肢があります。
| 方法 | 信頼性 | 費用 | 税務署への説得力 |
|---|---|---|---|
| 不動産鑑定評価 | 最高 | 30万〜100万円 | 極めて高い |
| 不動産会社の査定書 | 中 | 無料 | 低い |
| 路線価・固定資産税評価額からの推計 | 中 | 無料 | やや低い |
| 取引事例の自主調査 | 低 | 無料 | 低い |
不動産鑑定評価が最も確実な方法である理由：
- 国家資格者が不動産鑑定評価基準に基づいて算定した「時価」であり、税務署に対する証明力が最も高い
- 裁判になった場合にも、鑑定評価書は有力な証拠として機能する
- 鑑定報酬は法人の経費（損金）として処理可能
3-2. 鑑定評価を取得すべきケース
すべての法人の不動産取引で鑑定評価が必要なわけではありません。以下のケースでは、鑑定評価の取得を強くお勧めします。
- 取引金額が5,000万円を超える場合：税務リスクの絶対額が大きい
- 役員・関連会社との取引：税務署が最も注視する取引パターン
- グループ内の組織再編に伴う不動産移転：合併・分割・現物出資における時価の算定
- 取引価格の根拠が乏しい場合：「なぜこの価格なのか」を説明できない状態は最大のリスク
- 含み益（または含み損）が大きい不動産：簿価と時価の乖離が大きい不動産ほど、取引価格の妥当性が問われる
3-3. 鑑定評価取得のタイミングと実務上の注意点
タイミング：取引の「前」に取得する
取引の後に鑑定評価を取得しても、「結果に合わせて作った」と税務署に疑われるリスクがあります。鑑定評価書は必ず取引前に取得し、その評価額を踏まえて取引価格を決定したという経緯を残してください。
稟議書・取締役会議事録への記載
鑑定評価額を取引価格の根拠としたことを、社内の意思決定プロセスに明記しておくことが重要です。稟議書や取締役会議事録に「不動産鑑定評価書（〇〇不動産鑑定士作成、評価額〇〇円）に基づき取引価格を決定した」と記録しておけば、税務調査時の強力な防御材料となります。
価格時点の整合性
鑑定評価書の価格時点（評価の基準日）と、実際の取引日が大きく離れていると、価格の妥当性が弱まります。価格時点は取引予定日に近い日付で設定してください。
まとめ
法人が不動産を売買する際、「適正な価格」の不在は、数百万円〜数千万円の追加税負担を招くリスクがあります。
本記事のポイントを整理します。
- 法人の不動産取引では、時価と取引価格の乖離が低廉譲渡・高額譲渡として課税対象になる
- 役員との取引、関連会社間の取引が最も税務リスクが高い
- 低廉譲渡では役員賞与認定・寄附金認定、高額譲渡では経済的利益の供与認定が生じうる
- 不動産鑑定評価書は、「時価」を証明する最も信頼性の高い手段であり、鑑定報酬は損金算入可能
- 鑑定評価は取引前に取得し、稟議書・議事録に根拠として記録すべき
法人の不動産売買や組織再編に伴う不動産移転をご検討中の企業経営者様、CFO・経理責任者様は、取引の前段階で時価の把握を行うことをお勧めします。当事務所は法人向けの不動産評価にも対応しております。顧問税理士の先生と三者で連携しながら、税務リスクを最小化する最適な取引価格をご提案いたします。初回の無料相談も承っておりますので、ぜひ一度ご相談ください。