yoshida はじめに
「国が売りに出した土地が、誰にも買われずに売れ残る」― そう聞くと、意外に感じる方も多いのではないでしょうか。
全国の財務局が毎年実施している国有財産の一般競争入札では、年間数百件もの国有地が売りに出されています。しかし実際には、そのうち約6～7割が「不調」（応札なし・条件不成立）に終わっています。国が適正な鑑定評価額をベースに設定した最低売却価格でも、買い手がつかない土地が大量に存在するのです。
一方で、都心部の国有地には10者以上が応札し、最低売却価格の2倍を超える金額で落札されるケースもあります。
本記事では、全国の財務局が公表する国有財産の売却データ（2018～2025年度、累計5,000件超）を整理し、このデータから浮かび上がる不動産市場の構造的な実態を、数字に基づいてお伝えします。
第1章：国有財産売却の仕組み ― 最低売却価格はどう決まるのか
1-1. 一般競争入札による売却
国が保有する未利用地（公用・公共用として利用計画がない土地）は、原則として一般競争入札で売却されます。期間入札（入札期間内に書面で入札する方式）が中心で、国があらかじめ定めた最低売却価格（予定価格）以上で、最も高い金額を提示した入札者が購入できる仕組みです。
なお、期間入札では最低売却価格が事前に公表されるため、入札参加者はこの金額を下限の目安として入札価格を検討できます。
1-2. 最低売却価格は「鑑定評価額」がベース
最低売却価格の算定根拠は、財務省通達「国有財産評価基準」（平成13年3月30日付財理第1317号）に定められています。同通達によれば、国有財産の評価は原則として不動産鑑定士の鑑定評価書を徴し、これを基に評定価格を算定するとされています。
具体的には以下のルールが適用されます。
- 複数の鑑定評価書を取得した場合は、平均した価格を基とする
- 一般競争入札対象では、需給状況等を考慮して鑑定評価額を20%の範囲で修正できる
- 特例として、単独利用困難な小規模地等は国職員による簡易評価も認められるが、鑑定士の専門的判断が必要な場合はこの限りではない
つまり、最低売却価格は「鑑定評価額±20%の範囲」で設定されるため、不動産市場の需給を映す指標として一定の信頼性を持っています。
1-3. 地価公示との違い ― 鑑定評価書は非公開
ただし、国有財産売却に係る鑑定評価書は一般に公表されていません。地価公示では地価公示法第6条に基づき鑑定評価書の閲覧が法定されていますが、国有財産売却にはそのような規定がありません。鑑定評価書は「売払等決議書」の内部書類として管理されており、閲覧するには行政文書の開示請求が必要です。
本記事で取り上げるデータは、各財務局が入札結果として公表している情報（最低売却価格・契約金額・契約相手方等）であり、鑑定評価書の内容そのものではない点にご留意ください。
第2章：8年間の売却データが示す全体像
全国の財務局が公表する国有財産売却データ（2018～2025年度）を集計すると、以下のような推移が見えてきます。
2-1. 物件数と成約率の推移
| 年度 | 物件数 | 契約成立 | 不調 | 成約率 |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1,545件 | 464件 | 1,081件 | 30.0% |
| 2019 | 1,033件 | 294件 | 739件 | 28.5% |
| 2020 | 880件 | 272件 | 608件 | 30.9% |
| 2021 | 722件 | 344件 | 378件 | 47.6% |
| 2022 | 578件 | 168件 | 410件 | 29.1% |
| 2023 | 621件 | 285件 | 336件 | 45.9% |
| 2024 | 539件 | 205件 | 334件 | 38.0% |
| 2025 | 326件 | 79件 | 247件 | 24.2% |
※2025年度は2026年3月時点の途中集計
2つの特徴が読み取れます。
1つ目は、物件数の大幅な減少です。 2018年度の1,545件から2024年度の539件へ、6年間で約65%減少しています。処分可能な遊休国有地のストックが減少していることがうかがえます。
2つ目は、成約率のばらつきです。 8年間の平均成約率は約34%ですが、年度によって28%から48%まで幅があります。2021年度（47.6%）と2023年度（45.9%）は比較的高い成約率を記録しています。
2-2. 契約相手方の変化
| 年度 | 法人 | 個人 | 法人比率 |
|---|---|---|---|
| 2018 | 316件 | 145件 | 68.6% |
| 2020 | 180件 | 92件 | 66.2% |
| 2022 | 99件 | 69件 | 58.9% |
| 2024 | 113件 | 92件 | 55.1% |
| 2025 | 39件 | 40件 | 49.4% |
法人の落札比率は2018年度の68.6%から2025年度の49.4%へ低下しています。法人のうち最も多い業種は不動産業で、次いで建設業が続きます。2018年度には不動産業だけで210件の落札がありましたが、物件数の減少に伴い、近年はその件数も大幅に縮小しています。
第3章：地域別分析 ― 都市部と地方で何が違うのか
3-1. 財務局別の成約率（2025年度）
| 財務局 | 物件数 | 契約成立 | 成約率 |
|---|---|---|---|
| 関東 | 41件 | 17件 | 41.5% |
| 東海 | 52件 | 17件 | 32.7% |
| 九州 | 24件 | 6件 | 25.0% |
| 北海道 | 72件 | 14件 | 19.4% |
| 中国 | 43件 | 7件 | 16.3% |
| 福岡 | 28件 | 4件 | 14.3% |
| 東北 | 54件 | 7件 | 13.0% |
関東財務局の成約率41.5%に対し、東北財務局は13.0%。約3倍の差があります。
3-2. 高額落札は都市部に集中
2025年度の契約金額上位を見ると、その傾向はさらに顕著です。
| 所在地 | 面積 | 最低売却価格 | 契約金額 | 倍率 |
|---|---|---|---|---|
| 墨田区吾妻橋3丁目 | 267m2 | 2.47億円 | 6.83億円 | 2.77倍 |
| 川崎市多摩区栗谷 | 1,850m2 | 2.33億円 | 2.75億円 | 1.18倍 |
| 流山市木 | 554m2 | 1.06億円 | 1.58億円 | 1.49倍 |
| 春日井市大手町 | 1,804m2 | 1.15億円 | 1.53億円 | 1.33倍 |
| 岐阜市北八ツ寺町 | 718m2 | 0.77億円 | 1.11億円 | 1.43倍 |
墨田区吾妻橋の案件は最低売却価格の2.77倍で落札されており、12者が応札しています。都心部では鑑定評価額をベースに設定された最低売却価格を大幅に上回る価格で取引が成立する一方、地方では同じ鑑定評価プロセスを経て設定された価格でも買い手がつかない状況が生じています。
3-3. 不調が多い物件の特徴
2025年度に不調となった247件の傾向を整理すると、以下の共通点が見られます。
- 市街化調整区域・都市計画区域外の土地 ― 開発制限があるため利用の自由度が低い
- 地方部の大規模な宅地 ― 2,000m2を超えるような大きな敷地は、地方では需要者が限られる
- 雑種地・原野・山林 ― 宅地以外の地目は宅地に比べて不調率が高い
第4章：このデータから何が読み取れるか
4-1. 「鑑定評価額で売れない」ケースの常態化
8年間を通じて、国有財産の6～7割が最低売却価格（鑑定評価額ベース）で売れていないという事実は、不動産市場の需給を考えるうえで重要な示唆を含んでいます。
もちろん、入札方式には「そもそも入札に参加する手間がかかる」「物件情報の認知度が一般市場より低い」といった固有の制約があります。そのため、不調率がそのまま「鑑定評価額の妥当性」を否定するものではありません。
しかし、特に地方部において恒常的に不調が続いている事実は、当該地域の不動産需要が構造的に弱いことの一つの客観的なデータといえます。
4-2. 落札倍率が示す市場の温度
成約案件に限って見ると、最低売却価格に対する契約金額の倍率（落札倍率）は、8年間の平均で概ね140～160%です。つまり、買い手がついた物件では、鑑定評価額ベースの最低売却価格を4～6割上回る価格で取引が成立しています。
ただし、この平均値には都心部の高倍率案件（2倍超）と地方の最低価格ギリギリの案件が混在しています。地域や物件特性によって倍率は大きく異なるため、平均値のみでの判断には注意が必要です。
4-3. 物件数の減少は「枯渇」のサイン
出品物件数が8年間で65%減少していることは、処分対象となる遊休国有地のストックが減少していることを意味します。今後売却される国有地は、これまで買い手がつかなかった条件の厳しい物件が中心となる可能性があり、成約率のさらなる低下も考えられます。
第5章：不動産鑑定評価の実務にどう活きるか
5-1. 取引事例としての活用
国有財産の売却は公的機関（国）による売却であり、売主の特殊事情（急いで売りたい等）が排除された取引です。そのため、取引事例比較法における事例として一定の信頼性があります。
ただし、以下の点を考慮した補正が必要です。
- 入札方式の特殊性 ― 売主（国）は相対交渉を行わず、最高価入札者に売却する。交渉による価格調整が介在しない
- 情報の非対称性 ― 入札参加者は物件調書・現地写真で情報を得るが、一般の取引に比べて物件調査が限定的となる場合がある
- 最低売却価格の公表 ― 買い手が下限価格を認識したうえで入札するため、価格の形成過程が通常の売買とは異なる
5-2. 市場性の判断材料として
特定の地域や地目で不調が恒常的に続いている場合、それは市場流動性が低いことの客観的な裏付けとなります。不動産鑑定評価において市場性（流動性）をどう評価に反映させるかは難しい論点ですが、国有財産の売却データは、その議論に数字の根拠を提供してくれます。
5-3. 需要者層の把握
法人の業種別落札データは、どのような業種が、どのような地域・規模の不動産を取得しているかを示す実証データです。最有効使用の判定や需要者層の分析において、参考資料として活用できます。
まとめ
国有財産売却データは、不動産市場の需給を映すユニークなデータセットです。本記事のポイントを整理します。
- 国有財産の一般競争入札では、8年間の平均成約率は約34%。6～7割の物件は最低売却価格でも売れていない
- 物件数は8年間で約65%減少し、処分可能な遊休国有地のストックが縮小している
- 都市部と地方の成約率には約3倍の格差がある（関東41.5% vs 東北13.0%）
- 都心部では最低売却価格の2倍超で落札されるケースもある一方、地方では最低売却価格でも買い手がつかない
- 最低売却価格は不動産鑑定士の鑑定評価額をベースに設定されている（国有財産評価基準・財理第1317号通達）
- 法人の落札者は不動産業・建設業が中心で、開発・仕入れ目的の取得が多い
不動産の売却・取得・資産評価に際して、「この物件は市場でどの程度の需要があるのか」「適正な価格はいくらか」といった判断が必要な場面は少なくありません。当事務所では、こうした公的データも踏まえながら、個別の不動産について根拠のある評価を行っております。不動産の価値に関するご相談がございましたら、ぜひ一度ご相談ください。
出典・参考資料：
- 財務省「国有財産評価基準について」（平成13年3月30日付財理第1317号通達）
- 財務省「売払等決議書の作成及び管理に関する取扱いについて」（令和元年12月26日付財理第4283号）
- 財政法 第9条、予算決算及び会計令 第80条第2項
- 各財務局公表の国有財産売却結果データ（2018～2025年度）