財産分与で家をもらったら、名義変更はいつ・どうやるのか

財産分与で家をもらう合意ができても、登記簿の名義が変わらなければ、法律上あなたの所有権を第三者に主張できません。名義変更（所有権移転登記）は、財産分与の仕上げにあたる重要な手続です。

名義変更は離婚成立後

財産分与を原因とする所有権移転登記は、離婚成立が前提です。婚姻中に「財産分与」を原因として移転することはできません（贈与など別の原因になれば、課税関係も変わります）。

実務の流れはおおむね次のとおりです。

1. 離婚協議書・調停調書などで、不動産を誰が取得するかを明確にする
2. 離婚届を提出（協議離婚の場合）
3. 財産分与を原因とする所有権移転登記を申請する

登記申請は司法書士に依頼するのが一般的です。協議書の作成は弁護士に、登記は司法書士に、と役割が分かれます。

登記までの「空白期間」のリスク

合意から登記までの間、名義は元の所有者のままです。この空白期間には次のリスクがあります。

• 名義人が第三者に売却してしまう（登記を先にされた第三者には対抗できないのが原則です）
• 名義人の債権者が差押えをする
• 名義人が死亡し、相続人との協議が必要になる

合意ができたら速やかに登記まで進めることが重要です。リスクへの備え（仮登記の活用など）は事案によるため、弁護士・司法書士にご相談ください。

ローンが残っている場合の注意

住宅ローンが残っている不動産の名義変更には、実務上、金融機関の承諾の問題が絡みます。多くのローン契約では、無断の名義変更を禁止する条項があります。無断で変更すると期限の利益喪失（残債の一括請求）の引き金になり得るため、必ず金融機関に相談してから進めてください。

名義変更にかかる費用と「評価額」

登記の際の登録免許税は、固定資産税評価額をもとに計算されます（財産分与による移転の税率等は司法書士・税理士にご確認ください）。

一方で、「いくらの財産を分与したことになるのか」という分与額の計算には時価を用います。登記のコスト計算は固定資産税評価額、分与の計算は時価。同じ「評価額」という言葉でも別物である点は、混同しやすいので注意してください。

まとめ

• 財産分与による名義変更は離婚成立後。登記は司法書士へ
• 合意から登記までの空白期間にはリスクがある。速やかに進める
• ローン付き物件は金融機関の承諾問題を先に確認
• 登記費用は固定資産税評価額ベース、分与額の計算は時価ベース

当事務所は、分与額の計算の土台となる時価の評価を担当しています。名義変更を含めた全体の段取りは、弁護士・司法書士と連携して進めることをおすすめします。