01取得時
適正価格の把握で、根拠ある判断を
- 鑑定評価で物件の適正価格を把握 → 指値交渉の客観的根拠として活用
- 売主提示価格と鑑定評価額の乖離を数字で可視化
- 「なんとなく高い」ではなく、根拠に基づいた価格交渉が可能に
INVESTOR
収益物件の不動産鑑定・投資家の顧問鑑定士
投資判断に、
鑑定士の確信を。
一棟アパート・区分マンションの購入、融資、保有、売却。自らアパートを経営する不動産鑑定士が、収益物件の価格を「利回りの中身」から確かめます。
- 初回相談・お見積り無料
- 料金を公開
- 代表の不動産鑑定士が担当
WORRIES
こんなことで、お困りではありませんか。
- 業者の言い値で買ってしまった。適正価格がわからず、指値の根拠もないまま購入した
- 融資が思うように伸びない。物件の収益力を客観的に示す資料がなく、希望額が通らない
- 売り時がわからない。保有物件の現在価値がわからず、出口戦略が立てられない
- 相談相手がいない。業者は売りたい、税理士は不動産の価格までは見ない
- 販売資料の表面利回りと、実際の手取りが合わない
ひとつでも当てはまれば、鑑定士にご相談いただく意味があります。
SOLUTIONS
場面ごとに、必要な書類をご提案します。
すべてを正式な鑑定評価書にする必要はありません。目的に合わせて、費用を抑えられる方法から順にご提案します。
01
購入前に、提示価格を確かめたい
マイソクやレントロールから、賃料・空室・運営費用・修繕の見込みを一つずつ確かめ、提示価格と純収益ベースの価格の差を数字で示します。指値の根拠づくりにも。
使う書類顧問鑑定士プランの簡易レビュー／価格等調査報告書
02
金融機関に収益力を説明したい
金融機関の担保評価とは別の視点で、物件の収益力を客観的に示す資料をつくります。融資の可否や条件は金融機関の判断によります。
使う書類不動産鑑定評価書
03
賃料改定・リファイナンスの根拠がほしい
近隣賃料の分析から適正賃料を示し、入居者・管理会社への説明や、借換え時の評価資料にします。
使う書類不動産鑑定評価書／価格等調査報告書
04
売却・親族間売買の価格を決めたい
売出価格の根拠を持って買主と交渉したいとき、親族間や法人と個人の間で売買するときに、時価の根拠を書面にまとめます。
使う書類不動産鑑定評価書
SERVICES
サービスから探す
継続的な壁打ちなら顧問鑑定士プラン、金融機関や税務に出す書類が必要なら鑑定評価。投資のフェーズと用途に応じて使い分けられます。
ABOUT
収益物件の不動産鑑定とは
収益物件の不動産鑑定とは、一棟アパート・一棟マンション・区分マンション・店舗ビルなど、賃料収入を生む不動産の適正な価格を、不動産鑑定士が国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づいて求め、その根拠とともに鑑定評価書にまとめるものです。販売資料の利回りや不動産会社の査定額と違い、賃料・空室・運営費用・修繕の見込みを一つずつ確かめたうえで、価格を説明します。
収益物件で不動産鑑定が必要になる場面
- 購入前に、提示価格が妥当か、指値の根拠を持ちたいとき
- 金融機関に、物件の収益力を客観的に説明する資料を出したいとき
- 賃料の改定や、リファイナンス（借換え）の条件を見直したいとき
- 売却の前に、売出価格の根拠を持って買主と交渉したいとき
- 親族間や、法人と個人の間で収益物件を売買するとき
- 相続・贈与で、相続税評価額と時価の差を確かめたいとき
利回りの「中身」から価格を確かめる
収益物件の鑑定評価では、収益還元法（将来の純収益をもとに価格を求める手法）が中心になります。販売資料の表面利回りは満室想定の賃料を価格で割った数字で、空室損失や運営費用、大規模修繕の積立は含まれていません。鑑定では、これらを差し引いた純収益と、地域・築年・構造に見合った還元利回りから価格を求め、土地と建物の積算価格（原価法）とも突き合わせます。金融機関の担保評価（いわゆる積算評価）が物件価格に届かない理由も、ここから説明できます。詳しくは表面・NOI・還元利回りの違い、直接還元法とDCF法、銀行評価が伸びない理由で解説しています。
収益物件の不動産鑑定にかかる費用と期間
正式な鑑定評価書は40万円〜（税別）、顧問鑑定士プランの会員価格は30万円〜（税別）です。期間は資料をお受け取りしてから2〜4週間が目安です。購入検討中の物件を気軽に見てほしい段階なら、月額5,500円（税込）の顧問鑑定士プランで、マイソクやレントロールをもとに鑑定士の視点でレビューします（料金・正式鑑定評価・顧問鑑定士プラン）。税務の具体的な判断は税理士にご確認ください。
YIELD BREAKDOWN
想定されるケース一棟アパート・価格1億2,000万円
同じ物件でも、利回りは3つある。
表面利回り8.00%
満室想定賃料 ÷ 価格
NOI利回り6.05%
空室損失・運営費用を控除
鑑定の純収益ベース5.58%
大規模修繕の積立なども控除
- 評価の基準
- 鑑定評価基準
- 国土交通省
- 中心の手法
- 収益還元法
- 直接還元法・DCF法
- 納期の目安
- 2〜4週間
- 資料受領後
4 PHASES
購入・融資・保有・売却。4つの場面で、鑑定士が支えます。
収益物件の判断は、買うときだけではありません。融資の相談、賃料の見直し、売り時の見極めまで、それぞれの場面で「根拠のある数字」を持てるようにします。
02融資時
融資審査の補強資料として活用
- 鑑定評価書を銀行に提出 → 物件の収益力を客観的に示す資料に
- 金融機関の担保評価とは別の視点で、物件の価値を示せる
- 融資額や金利は金融機関の判断によりますが、判断材料を増やすことが可能です
03保有期間
賃料改定・リファイナンスの根拠資料
- 賃料見直しの根拠を鑑定士が提供 → 入居者・管理会社への説明資料に
- リファイナンス時の評価書として活用 → 金利交渉の判断材料に
- 確定申告時の減価償却計算の根拠 → 建物比率の適正な按分に
04売却時
売出価格に客観的根拠を持たせる
- 鑑定評価で売出価格に根拠を持たせ、不当な指値に対抗できる
- 買主からの価格交渉に対して、客観的なデータで応じられる
- 「いくらで売るべきか」の判断を、感覚ではなくデータで裏付ける
COMPARISON
不動産業者の査定 vs 鑑定評価
投資判断に必要なのは、根拠ある評価です。
| 比較項目 | 不動産鑑定評価 | 不動産業者の査定 |
|---|---|---|
| 評価の基準 | 不動産の鑑定評価に関する法律と不動産鑑定評価基準に基づく鑑定評価書 | 統一的な基準はなく、業者ごとに算定方法が異なる |
| 評価手法 | 原価法・取引事例比較法・収益還元法の3手法 | 近隣取引事例ベース |
| 独立性 | 独立した第三者としての評価 | 仲介成約が目的 |
| 融資利用 | 銀行への補強資料として活用可能 | 参考程度 |
| 指値対策 | 客観的根拠として買主・売主双方に提示可能 | 根拠が弱い |
SELF CHECK
4つの質問で、
あなたに合った進め方がわかります。
鑑定秘書のひかりが、評価が必要になった目的と状況をうかがいます。所要は1〜2分、音声が流れます。回答は個人を特定しない形で集計し、サイトの改善にのみ使います。
COLUMN
収益物件・不動産投資のコラム
利回りの中身、融資、賃料改定、売却、親族間売買。収益物件の価格が論点になる場面を、不動産鑑定士が解説しています。
共有物分割の価格はどう決めるのか。兄弟で共有する相続アパートを、鑑定評価と代償金で分けた想定ケース
区分オーナーチェンジの表面利回り8％は実質何％か。賃料と修繕積立金を引き直す想定ケースを鑑定士が検証する
1棟RCの融資が伸びないとき、評価の中身をどう分解するか。差額を評価方法と価格の割高さに切り分ける想定ケースを鑑定士が整理する
不動産の節税はどこで否認されるのか。建物比率・同族間の移転・相続直前の取得で問われる価格の根拠を鑑定士が整理する
キャップレートの推移は売り時のサインか。収益物件を利回りではなく価格で判断する方法を鑑定士が数値で整理する
大規模修繕で資産価値は上がるのか。アパートの修繕費が収益価格に効く仕組みと回収の目安を鑑定士が数値で整理する
PRICE
料金の目安
収益物件（一棟アパート・区分マンション・店舗ビル等）の鑑定評価書は40万円〜（税別）。月額5,500円（税込）の顧問鑑定士プランの会員は、鑑定評価書を30万円〜（税別）でお受けします。ご入金の確認後に着手します。
セカンドオピニオン
5万円〜（税別）
業者の査定書や、相手方が示した鑑定評価書が妥当か確かめたい
価格等調査報告書
15万円〜（税別）
購入・売却の検討や家族での話し合いのために、価格の水準を知りたい
おすすめ
不動産鑑定評価書
40万円〜（税別）
金融機関・税務署・売買の相手方に示す、収益物件の価格の根拠が必要
OUR PROMISE
投資家の皆さまに、お約束すること。
- 01
鑑定士自身がアパート経営者
自らアパートを保有・経営しているからこそ、投資家の判断軸を理解しています。利回り、CF、返済比率など投資家が日常的に使う指標と鑑定評価を直結させ、「投資家の言葉」でお話しします。
- 02
融資・税務に使える正式な鑑定評価書
国家資格者による鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づいて作成される評価書類です。銀行融資審査、税務申告、売買交渉の際に活用されています。
- 03
データ分析にもとづく精緻なシミュレーション
外資IT企業での経験を活かし、収益還元法による詳細な収益シミュレーションとマーケットデータ分析で、投資判断を数字で裏付けます。
- 04
物件の仲介・紹介はしません
鑑定士の独立性・客観性を保つため、物件の仲介・紹介は行っておりません。投資判断の「材料」を提供することに特化しています。
FLOW
ご相談から納品まで
ご相談とお見積りは無料です。お見積りの後に断っていただいて構いません。
- STEP 1
無料相談
評価目的・物件概要をヒアリングします。オンラインでも承ります。
- STEP 2
お見積り・ご契約
料金・納期をご提示します。
- STEP 3
調査・分析
ご入金の確認後に着手し、現地調査、マーケット分析、収益シミュレーションを行います。
- STEP 4
鑑定評価書納品
資料受領から2〜4週間が目安です。活用方法のアドバイスを添えて納品します。
FAQ
よくあるご質問
Q収益物件の不動産鑑定は、どんなときに依頼すべきですか？
購入前に提示価格の妥当性や指値の根拠を確かめたいとき、金融機関に物件の収益力を説明する資料を出したいとき、賃料改定やリファイナンスの条件を見直したいとき、売却前に売出価格の根拠を持ちたいとき、親族間や法人との間で売買するときなどです。販売資料の表面利回りには空室損失や運営費用、修繕の積立が含まれていないため、不動産鑑定士が純収益と還元利回りから価格を求めることで、判断の土台になる数字を持てます。
Q月額5,500円（税込）で何が含まれますか？
LINEチャット相談し放題（営業日内対応）＋30分×月2回のZoom相談が含まれます。購入検討物件の簡易レビュー、融資戦略の壁打ち、賃料相談などに対応します。最低契約期間は3ヶ月です。
Qサブスクだけで鑑定評価書はもらえますか？
正式な鑑定評価書は別料金となります。通常40万円〜のところ、サブスク会員は30万円〜の会員価格で対応いたします（いずれも税別）。
Q不動産鑑定評価と不動産業者の査定は何が違いますか？
鑑定評価は、国家資格者である不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」と不動産鑑定評価基準に基づいて行うものです。金融機関への提出、税務申告、裁判などで価格の根拠として用いられます。一方、査定は不動産業者が売却媒介のために行う参考価格で、鑑定評価基準のような統一的な基準はなく、業者ごとに算定方法が異なります。
Q融資審査で鑑定評価書は活用できますか？
金融機関は独自の担保評価基準で審査を行います。鑑定評価書は、物件の収益力を客観的に示す資料として金融機関に提出することが可能です。ただし、融資の可否や条件は金融機関の判断によります。
Q物件の紹介・仲介はしてもらえますか？
鑑定士の独立性・客観性を保つため、物件の仲介・紹介は行っておりません。投資判断の「材料」を提供することに特化しています。
Q地方の物件も対応可能ですか？
全国対応しております。データ分析とZoomヒアリングを組み合わせて対応いたします。現地調査が必要な場合は別途交通費を実費精算させていただきます。
Q購入前の段階でも相談できますか？
サブスクプランなら気軽に相談可能です。マイソクやレントロールを送っていただくだけで簡易レビューを実施します。買付前のセカンドオピニオンとしてご活用ください。
Qオンラインでの相談は可能ですか？
Zoom・Google Meetに対応しております。初回無料相談もオンラインで実施可能です。
CONTACT
買う前に、借りる前に、売る前に。
物件の所在地・種類と、いま検討していることをお知らせください。合う方法と費用をご提案します。初回のご相談・お見積りは無料です。