継続賃料とは？新規賃料との違いと4つの手法を1つの数値例で試算｜不動産鑑定士が解説

継続賃料とは、すでに続いている賃貸借契約の賃料を改定するときに求める適正な賃料です。不動産鑑定評価基準は、これを新しく貸す場合の相場（新規賃料）とは別の概念として定義しています。前回当事者が合意した賃料を出発点に、その後の事情の変化を差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の4つの手法で検討して決めるため、賃料の上昇局面では、通常は「いまの賃料」と「新規の相場」の間に落ち着きます。

「周辺の募集賃料が上がったのだから、同じ水準まで上げたい」「契約したときの金額を簡単に変えられては困る」。賃料の改定をめぐる話し合いは、双方が「相場」という言葉を別の意味で使っているために平行線になりがちです。この記事では、継続賃料と新規賃料の違い、4つの手法の仕組みを1つの数値例で通して試算した結果、法律の枠組み、そして鑑定評価を依頼する場合の費用と期間までを、私たち鑑定士が順に整理します。

継続賃料とは｜新規賃料との違い

不動産鑑定評価基準の定義

不動産鑑定評価基準（国土交通省）は、鑑定評価で求める賃料を正常賃料・限定賃料・継続賃料に分けています（総論第5章第3節Ⅱ）。このうち正常賃料は、新たな賃貸借の契約において成立するであろう適正な賃料で、いわゆる新規賃料です。これに対して継続賃料は「不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」と定義されています。

ポイントは「特定の当事者間」という言葉です。不特定多数が参加する賃貸市場の水準ではなく、いま現に契約関係にある貸主と借主の間で、これまでの経緯を踏まえて妥当な水準を問うのが継続賃料です。

新規賃料と継続賃料の比較

項目	新規賃料（正常賃料）	継続賃料
使う場面	これから貸す・借りる	続いている契約の賃料を改定する
出発点	価格時点の市場	直近に合意した現行賃料
考慮する事情	需給・立地・建物の状態	左に加え、契約の経緯・賃料改定の経緯・契約内容
鑑定評価の手法	積算法・賃貸事例比較法・収益分析法	差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法

同じ建物の同じフロアでも、新規賃料と継続賃料は一致しないのが普通です。賃料の上昇局面で、入居中のテナントの賃料が新規の募集賃料より低いのは、管理が悪いからではありません。契約期間中の賃料は固定され、改定の都度、当事者の合意か裁判を経て動くという構造そのものが、時間差を生んでいるのです。

出発点は「直近合意時点」

基準は、継続賃料の鑑定評価額を「現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点（直近合意時点）以降」の公租公課、土地・建物価格、近隣の賃料の変動などに加え、契約の経緯、賃料改定の経緯、契約内容を総合的に勘案し、「契約当事者間の公平に留意の上決定する」としています（総論第7章第2節Ⅰ4）。

注意したいのは、直近合意時点は「前回の更新日」と同じとは限らないことです。賃料に触れないまま自動更新を繰り返してきた契約では、賃料の額を実質的に合意したのはずっと前、ということがあります。この日付がずれると、その後の地価や物価の変動幅が変わり、結論の金額も動きます。

4つの手法を1つの数値例で試算する

4つの手法を、同じ前提で通して計算してみます。以下は説明のための想定で、特定の物件を前提としたものではありません。

前提	数値
対象	都内の事務所ビル1フロアの賃貸借
現行の支払賃料（直近合意時点＝6年前）	月額100万円
必要諸経費等（公租公課・損害保険料・修繕費等）	直近合意時点 月20万円／現在 月22万円
基礎価格（土地建物の元本価値）	直近合意時点 3億円／現在 3億3,000万円
現在の新規賃料（正常賃料）	月額130万円
直近合意時点からの変動率	＋6％（地価・物価・賃料指数などを総合した仮の値）

差額配分法｜新規賃料との差額を分け合う

差額配分法は、適正な新規賃料と実際の賃料の差額のうち、貸主に帰属する部分を契約の内容や締結の経緯から判定し、現行賃料に加減する手法です（総論第7章第2節Ⅲ1）。差額は130万円−100万円＝30万円。配分割合は基準で決まっているわけではなく事案ごとに判定しますが、ここでは2分の1とすると、100万円＋30万円×1/2＝月115万円です。市場の実勢を映しやすい一方、配分割合の根拠づけが結論を大きく左右します。

利回り法｜合意したときの利回りを今の価格に当てはめる

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じ、必要諸経費等を加える手法です（同Ⅲ2）。継続賃料利回りは、直近合意時点の基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえて求めます。直近合意時点の純賃料は100万円−20万円＝月80万円（年960万円）で、基礎価格3億円に対して3.2％。これを現在の基礎価格3億3,000万円に掛けると年1,056万円（月88万円）、必要諸経費等22万円を加えて月110万円です。

スライド法｜合意した賃料を変動率で引き直す

スライド法は、直近合意時点の純賃料に変動率を乗じ、価格時点の必要諸経費等を加える手法です（同Ⅲ3）。80万円×1.06＝84.8万円に22万円を加えて月106.8万円。当事者が合意した賃料を出発点にするため契約の継続性を最も尊重しますが、合意時点の賃料が市場からずれていれば、そのずれも引き継ぎます。

賃貸事例比較法｜継続中の改定事例と比べる

賃貸事例比較法は、類似の継続賃料の改定事例と比べて求める手法です（同Ⅲ4）。ここでは近隣の改定事例から月108万円と仮定します。理屈は素直ですが、継続中の契約の改定内容や経緯は外部から把握しにくく、比較できる事例が限られるのが実務上の制約です。

試算結果をどう関連づけるか

手法	計算	試算賃料（月額）
差額配分法	100＋（130−100）×1/2	115.0万円
利回り法	3億3,000万×3.2％÷12＋22	110.0万円
スライド法	80×1.06＋22	106.8万円
賃貸事例比較法	近隣の改定事例から（仮定）	108.0万円

4つの試算値は106.8万円から115万円の範囲に収まりました。鑑定評価では、これを単純に平均するのではなく、各手法の資料の確かさや、契約の経緯・当事者間の公平を踏まえて関連づけます。この例なら、継続賃料はおおむね月110万円前後という判断になります。新規賃料130万円まで一気に上がるわけではなく、現行100万円に据え置かれるわけでもない。増額幅は約1割で、新規賃料との差30万円のおよそ3分の1にとどまる、というのが継続賃料の典型的な姿です。

なお、地価や賃料の下落局面では関係が逆になり、継続賃料が現行賃料を下回る（減額が相当となる）こともあります。地代の場合の考え方と計算例は地代の相場と計算方法で整理しています。

継続賃料が問題になる法律の枠組み

借地借家法32条・11条の増減額請求

建物の賃料は借地借家法32条1項、地代は同法11条1項が根拠です。①土地・建物に対する租税その他の負担の増減、②土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の建物（地代は近傍類似の土地）の賃料との比較、のいずれかにより賃料が「不相当となったとき」、当事者は「契約の条件にかかわらず」将来に向かって増減を請求できます。ただし、一定期間増額しない旨の特約があればそれに従います（同項ただし書）。

基準になるのは直近に合意した賃料からの事情の変化で、「何年も据え置いてきたから」という事情だけでは足りません。また、賃料の増額請求に、更新拒絶で必要となる正当の事由（同法28条）は要りません。賃料を上げることと退去を求めることは、法律上まったく別の問題です。

協議がまとまらない間の支払いと年1割の精算

増額の協議が調わないとき、請求を受けた借主は、裁判が確定するまで自分が相当と認める額を支払えば足ります。ただし、裁判で増額が確定し不足があれば、不足額に年1割の利息を付けて支払います（32条2項）。減額の場合は逆に、貸主が受け取り過ぎた額に年1割の利息を付けて返還します（同条3項）。地代も同じ仕組みです（11条2項・3項）。根拠なく争いを長引かせると、どちらの側も負担が膨らむ設計です。

定期建物賃貸借と、調停前置

定期建物賃貸借（期間満了で更新なく終了する借家契約）で、賃料の改定に係る特約がある場合は、32条は適用されません（38条9項）。たとえば「期間中は賃料を改定しない」「消費者物価指数に連動させる」といった特約があれば、その定めが優先します。

協議がまとまらない場合でも、いきなり訴訟は起こせません。地代・家賃の増減額請求の事件は、まず調停を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2）。当事者双方が書面で合意すれば、調停委員会が定める調停条項に従って解決する方法もあります（同法24条の3）。調停での資料の出し方は地代・家賃の増減額のご相談のページでもご案内しています。

サブリースにも32条が適用される（最高裁平成15年10月21日判決）

不動産会社が建物を一括して借り上げて転貸する、いわゆるサブリース契約について、最高裁判所第三小法廷は平成15年10月21日の判決で、借地借家法32条1項が適用されると判断しました。そのうえで、減額請求の当否と相当な賃料額は、賃料額が決まった経緯、賃料の自動増額特約が付された事情、約定賃料と近傍の賃料相場との関係、転貸事業の収支予測、敷金や融資の返済予定などの諸般の事情を総合的に考慮して判断すべきだとしています。

「保証賃料だから下がらない」「自動増額特約があるから上がり続ける」とは言い切れない、ということです。オーナー側から見たサブリース賃料の評価の論点はサブリース物件の評価で詳しく扱っています。

賃料の改定で鑑定士に頼めること｜書面の選び方・費用・期間

目的に合わせて3つの書面を使い分ける

書面	向いている場面	費用の目安（税別）
セカンドオピニオン	相手方から届いた賃料の査定書・鑑定評価書の前提や計算が妥当か確かめたい	5万円〜
価格等調査報告書	交渉を始める前に、継続賃料の目安と改定幅の見通しを知りたい	20万円〜
鑑定評価書（継続賃料）	相手方に示す、交渉の正式な根拠にしたい	40万円〜
鑑定評価書（新規賃料）	これから貸す・借りる賃料の根拠がほしい	30万円〜
調停・訴訟に出す場合	主張の裏付けとして提出する	鑑定評価書60万円・価格等調査30万円を起点

複数の区画・物件をまとめて評価する場合は1物件あたり10万円〜、請求時点が複数あるなど2時点の評価が必要な場合は10万円〜、お急ぎの場合は2〜3割を加算します。価格等調査報告書は不動産鑑定評価基準に則らない部分を含む調査のため、後から鑑定評価書に切り替えることはできません。相手方や裁判所に出す見込みがあるなら、最初から鑑定評価書を選んだほうが結果的に早く済みます。料金の全体は料金のご案内をご覧ください。

貸主様が増額を求める場合は、増額の見込みが費用に見合うかを賃料増額の不動産鑑定（貸主様向け）で試算できます。継続賃料の鑑定評価書には結論と根拠を1〜2枚にまとめた評価の要旨を標準でお付けします。

依頼の流れと期間

1. 初回相談・お見積り（無料）：物件の所在地・用途、お立場（貸主・借主）、いまの賃料と前回改定の時期を伺います。
2. 契約書・経緯の確認：直近合意時点と特約の有無を確認し、総額と納期をお示しします。
3. ご入金の確認後に着手：実地調査・資料収集を行い、4つの手法を適用します。
4. 納品・ご説明：鑑定評価書は実地調査から約3週間、価格等調査報告書は約2週間、セカンドオピニオンは1〜2週間が目安です。交渉での示し方もご説明します。

ご用意いただく資料

• 賃貸借契約書、更新契約書、賃料改定の覚書（直近合意時点と特約の確認に使います）
• 賃料改定の履歴が分かるもの（いつ、いくらに合意したか。通知書や振込記録でも構いません）
• 相手方からの増額・減額の通知書、提示された資料
• 敷金・保証金・権利金など一時金の内容
• 固定資産税・都市計画税の課税明細書（貸主様。お手元にない場合はご相談ください）
• 貸室の図面・面積が分かる資料

依頼の流れ全体はご依頼の流れでもご案内しています。

よくある質問

継続賃料と新規賃料は、どちらが高くなりますか？

賃料の上昇局面では、新規賃料のほうが高く、継続賃料は現行賃料と新規賃料の間に落ち着くのが一般的です。下落局面では逆に、継続賃料が現行賃料を下回ることもあります。どちらになるかは、直近合意時点からの地価・物価・近隣賃料の動きと、契約の経緯で決まります。

4つの手法の結果は平均して決めるのですか？

単純平均ではありません。不動産鑑定評価基準は、4つの試算賃料を「関連づけて」決定するとしています。資料が確かな手法、契約の性格に合う手法の重みを大きくし、契約の経緯と当事者間の公平を踏まえて判断します。

自動増額特約やサブリースの賃料保証があっても、増減額請求はできますか？

借地借家法32条1項は「契約の条件にかかわらず」増減額を請求できると定めています（一定期間増額しない特約を除く）。サブリースについても、最高裁平成15年10月21日判決は32条1項の適用を認め、特約が付された事情などを考慮要素としています。個別の契約条項の解釈は、弁護士にご確認ください。

借主（テナント）の立場からも依頼できますか？

はい。貸主様・借主様どちらからのご依頼でも、評価は中立に行います。私たち鑑定士は結論の金額によって報酬が変わらないため、相手方に示して根拠を説明できる資料になります。

継続賃料の鑑定評価の費用と期間はどのくらいですか？

継続賃料の鑑定評価書は40万円〜、調停・訴訟に提出する場合は60万円を起点にお見積りします（いずれも税別）。期間は、ご入金の確認後、実地調査から約3週間が目安です。初回相談・お見積りは無料です。

まとめ

• 継続賃料は、続いている契約の賃料を改定するときの適正な賃料で、新規賃料（正常賃料）とは別の概念である
• 出発点は直近合意時点の賃料で、その後の公租公課・価格・近隣賃料の変動と契約の経緯を踏まえ、当事者間の公平に留意して決める
• 差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の試算値を関連づけて決定し、上昇局面では現行賃料と新規賃料の間に落ち着くのが一般的
• 増減額請求は借地借家法32条（地代は11条）が根拠で、協議中は相当と認める額を支払い、確定後に年1割の利息を付けて精算する。訴訟の前に調停が必要
• サブリースにも32条1項が適用される（最高裁平成15年10月21日判決）

長年据え置いてきた賃料の見直しを検討しているビルオーナー様・地主様、増額や減額の通知を受けたテナント企業様、賃料増減額請求事件を担当される弁護士の先生方は、ぜひ一度ご相談ください。契約書と前回の改定時期が分かれば、どの手法が効きそうかを含めて最初の見立てをお伝えします。初回の無料相談も承っております。