地代の相場はいくら？固定資産税の倍率と底地価格×利回りの計算例、値上げ請求への対応を不動産鑑定士が解説

地代には、家賃のような公表された相場はありません。目安を考えるときは、①土地の固定資産税・都市計画税（公租公課）の何倍か、②更地価格や底地価格（借地権が付いた土地の所有権の価格）に対して年何％か、という2つの物差しを使います。ただし、いま続いている借地の地代を改定する場面では、前回合意した地代からの事情の変化を差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法で検討して決めるのが鑑定評価の考え方で、「固定資産税の何倍」だけで決まるものではありません。

「30年近く据え置いてきた地代を、地主から2倍にしたいと言われた」「借地人に増額をお願いしたいが、いくらなら筋が通るのか分からない」。地代の話し合いは、相場が見えないために言い値の応酬になりがちです。この記事では、2つの物差しによる地代の目安を同じ土地で計算し、続いている借地の地代を改定するときの考え方、増減額請求のルール、鑑定評価の費用までを、私たち鑑定士が順に整理します。

地代の相場が「一つの数字」にならない理由

新規地代と継続地代は別の物差し

不動産鑑定評価基準（国土交通省）は、新たに土地を貸す場合の地代（新規賃料）と、すでに続いている借地の地代を改定する場合の地代（継続賃料）を区別しています。新規地代は積算法・賃貸事例比較法などで求め、継続地代は差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法で求めます（総論第7章第2節）。

借地の多くは何十年も前に設定され、権利金の授受や過去の更新料、地代の改定の歴史を抱えています。同じ町内でも、地代の水準が借地ごとに大きく違うのはこのためです。「近所の借地はいくら」という数字があっても、契約の経緯が違えばそのまま当てはめることはできません。

住宅地の公租公課は特例で小さくなる

地代の目安として固定資産税を使うときは、住宅用地の特例に注意が必要です。東京都主税局の案内によれば、住宅が建つ土地のうち1戸あたり200平方メートルまでの部分（小規模住宅用地）は、課税標準が固定資産税で価格の6分の1、都市計画税で3分の1に軽減されます。さらに23区内の小規模住宅用地は、都市計画税が2分の1に軽減され、この措置は令和8年度も続いています。税率は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％です。

このため住宅地の公租公課は、土地の価格に比べてかなり小さくなります。同じ「固定資産税の3倍」でも、住宅地と事業用地では土地の価格に対する地代の割合がまったく違う点に注意してください。

2つの物差しで地代の目安を計算する

次の土地で計算します。説明のための想定で、特定の土地を前提としたものではありません。

前提	数値
所在・用途	東京23区内の住宅地、木造の自宅が建つ借地
地積	150平方メートル（全体が小規模住宅用地）
更地価格	1平方メートル50万円、総額7,500万円
固定資産税評価額	更地価格の7割の5,250万円と仮定
借地権割合	60％（底地は40％の3,000万円と仮定）

固定資産税評価額は、宅地については地価公示価格等の7割を目途に評価する扱いになっているため、ここでは更地価格の7割と置きました。公租公課は、固定資産税が5,250万円×1/6×1.4％＝12万2,500円、都市計画税が5,250万円×1/3×0.3％×1/2＝2万6,250円で、合計年14万8,750円です（負担調整措置は考慮していません）。

物差し1：公租公課の何倍か

公租公課の倍率	年額地代	月額	更地価格に対する割合
2倍	約29.8万円	約2.5万円	0.40％
3倍	約44.6万円	約3.7万円	0.59％
4倍	約59.5万円	約5.0万円	0.79％
5倍	約74.4万円	約6.2万円	0.99％

地代が公租公課の何倍かを見る方法（公租公課倍率法）は、計算が簡単で当事者にも分かりやすいため、交渉の場でよく持ち出されます。ただし、これは不動産鑑定評価基準が定める手法ではなく、公的機関が「何倍が相場」という統計を公表しているわけでもありません。地主の手取り（地代から公租公課を引いた純地代）が土地の価値に見合っているかを確かめる、補助的な物差しと考えてください。

物差し2：更地価格・底地価格に対して年何％か

基礎にする価格	計算（利回りは仮定）	年額地代
底地価格3,000万円	3,000万円×2％＋公租公課14.9万円	約74.9万円
更地価格7,500万円	7,500万円×2％＋公租公課14.9万円	約164.9万円
（参考）税務上の「相当の地代」	更地価額のおおむね年6％	約450万円

同じ2％でも、更地価格を基礎にするか底地価格を基礎にするかで、地代は2倍以上違います。権利金を受け取らずに新しく土地を貸す場合は、更地としての価値を貸しているので更地価格を基礎に考えます。一方、借地権がすでに成立し、借地人が借地権という財産を持っている借地では、地主が持っているのは底地です。基準も、継続中の宅地の地代を改定するときに勘案する事項として「底地に対する利回りの推移」を挙げています（各論第2章第1節Ⅱ2）。

参考に挙げた「相当の地代」は、国税庁が法人税・相続税の取扱いで使う基準で、権利金の授受に代えて土地の更地価額のおおむね年6％程度の地代を受け取る場合の考え方です（法人税基本通達13-1-2など）。課税関係を整理するためのもので、住宅地の地代の相場を示すものではありません。

値上げを求められたときの継続地代の計算例

上の土地の地代が、10年前に年42万円（月3万5,000円）で合意したまま据え置かれ、地主から「年84万円（月7万円）にしたい」と通知が届いた、という想定で継続地代を試算します。10年前の更地価格は1平方メートル40万円（総額6,000万円）、当時の公租公課は同じ計算で年約11.9万円とします。

手法	計算	年額
利回り法	当時の純地代30.1万円÷当時の更地価格6,000万円＝0.502％を現在の7,500万円に乗じ、公租公課14.9万円を加算	約52.5万円
スライド法	純地代30.1万円×変動率1.12（地価・物価等を総合した仮の値）＋14.9万円	約48.6万円
差額配分法	新規地代164.9万円との差額の2分の1を加算	約103.4万円

差額配分法だけが突出しました。長く据え置かれてきた借地では、地代が新規の水準を大きく下回ったまま推移していることが多く、その差をそのまま配分すると急激な増額になります。基準は、一時金の授受がある場合は実質賃料から権利金等の運用益・償却額を控除して適正な支払賃料を求めるとしており（総論第7章第2節Ⅲ1）、権利金を払って設定された借地では差額自体が小さくなります。契約の経緯を踏まえ、この試算の重みは慎重に判断します。

利回り法とスライド法を中心に関連づけると、継続地代はおおむね年50万円前後（月4万2,000円前後）という見立てになります。公租公課の約3.4倍、更地価格の約0.67％です。地主が求めた年84万円は公租公課の約5.6倍で、この想定の試算からは説明しにくい水準です。一方で、10年間に地価が25％上がった土地で「据え置き」を主張するのも通りにくいでしょう。年42万円から50万円への改定なら差は年8万円で、根拠を先に示した側が話し合いの主導権を握ります。

4つの手法の仕組みは継続賃料とは｜新規賃料との違いと4つの手法で、建物の家賃の数値例とあわせて解説しています。

地代の増減額請求のルール

借地借家法11条の3つの理由

地代の増額・減額は、借地借家法11条1項が根拠です。地代が、①土地に対する租税その他の公課の増減、②土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、③近傍類似の土地の地代との比較、のいずれかにより「不相当となったとき」、当事者は契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代の増減を請求できます。一定期間地代を増額しない特約があれば、その期間は増額を請求できません（同項ただし書）。平成4年8月1日より前に設定された借地でも、地代の増減額請求には同条が適用されます（附則4条）。

協議中の支払いと年1割の精算

増額の協議が調わない間、借地人は自分が相当と認める額を払えば足ります。ただし、裁判で増額が確定し不足があれば、不足額に年1割の利息を付けて支払います（11条2項）。減額の場合は逆に、地主が受け取り過ぎた額に年1割の利息を付けて返還します（同条3項）。地主が地代を受け取らない場合は供託という方法がありますが、その要件や手続きは弁護士にご確認ください。

訴訟の前に調停、更新料との関係

地代の増減額をめぐる争いは、訴訟の前にまず調停を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2）。また基準は、地代の改定が契約の更新や借地権の譲渡を契機とする場合に、更新料や名義書替料が支払われるときは、その額を総合的に勘案するとしています（各論第2章第1節Ⅱ2）。更新料と地代は別々の話ではありません。更新料の考え方は借地権の更新料の相場と計算例で整理しています。

地主・借地人それぞれの準備

• 地主様：前回地代を合意した時期と額を特定し、当時と現在の固定資産税・都市計画税の課税明細書を並べます。増額の理由が11条1項のどれに当たるかを、資料とともに説明できるようにしておきます。
• 借地人様：契約書の特約、過去の地代の領収書、更新料や承諾料を支払った記録を確認します。地主の提示額が公租公課の何倍、底地価格の何％に当たるかを計算してみると、交渉の論点が見えてきます。

地代の増額を考えている地主様は、増額の見込みが鑑定費用に見合うかを賃料増額の不動産鑑定（貸主様向け）で試算できます。

地代の改定で鑑定士に頼めること｜費用・期間・資料

書面	向いている場面	費用の目安（税別）
セカンドオピニオン	相手方が出した地代の査定書・鑑定評価書を検証したい	5万円〜
価格等調査報告書	話し合いの前に、継続地代の目安を知りたい	20万円〜
鑑定評価書（継続地代）	相手方に示す増額・減額の正式な根拠がほしい	40万円〜
鑑定評価書（新規地代）	新たに土地を貸す・借りる地代を決めたい	30万円〜
調停・訴訟に出す場合	主張の裏付けとして提出する	鑑定評価書60万円・価格等調査30万円を起点

複数の借地をまとめて評価する場合は1物件あたり10万円〜、お急ぎの場合は2〜3割の加算です。初回相談・お見積りは無料で、ご入金の確認後に着手します。期間の目安は、鑑定評価書が実地調査から約3週間、価格等調査報告書が約2週間、セカンドオピニオンが1〜2週間です。

ご用意いただきたい資料は、土地賃貸借契約書と更新時の合意書、地代の改定履歴（合意した時期と金額）、固定資産税・都市計画税の課税明細書または評価証明書、公図や測量図、借地上の建物の登記事項、更新料・承諾料の授受の記録です。借地・底地のご相談全般は借地・底地のご相談、賃料の場面別のご案内は地代・家賃の増減額のご相談をご覧ください。

よくある質問

地代の相場は固定資産税の何倍ですか？

公的な統計で「何倍が相場」と示されたものはありません。公租公課倍率は不動産鑑定評価基準の手法ではなく、補助的な確認の物差しです。住宅地は固定資産税の特例で税額が小さいため、倍率だけで判断すると土地の価値との釣り合いを見誤ることがあります。前回の合意からの事情の変化を4つの手法で検討するのが鑑定評価の考え方です。

何十年も据え置いた地代を、急に2倍にすると言われました。

継続地代は、直近に合意した地代からの公租公課・地価・近隣地代の変動と、契約の経緯を踏まえて決まります。新規の水準との差をそのまま埋める増額は、当事者間の公平の観点から認められにくいのが通常です。上の計算例のように、利回り法やスライド法で試算すると、提示額がどの程度の水準か見当を付けられます。

借地人から地代の値下げを請求できますか？

できます。借地借家法11条は増額・減額の双方を認めています。地価の下落や公租公課の減少、近傍類似の地代と比べて高すぎるといった事情が必要です。減額しない特約があっても、減額請求は妨げられないと解されています。

税務上の「相当の地代」は、地代の相場の目安になりますか？

なりません。相当の地代（更地価額のおおむね年6％程度）は、権利金の授受がない場合の課税関係を整理するための国税庁の基準で、住宅地の一般的な地代とは水準が大きく異なります。

地代の鑑定評価の費用と期間はどのくらいですか？

継続地代の鑑定評価書は40万円〜、新規地代は30万円〜、調停・訴訟に提出する場合は60万円を起点にお見積りします（いずれも税別）。期間はご入金の確認後、実地調査から約3週間が目安です。

まとめ

• 地代に公表された相場はなく、目安は「公租公課の何倍」と「更地価格・底地価格の年何％」の2つの物差しで考える
• 住宅地は固定資産税の特例で公租公課が小さく、倍率だけでは土地の価値との釣り合いを見誤る。基礎にする価格が更地か底地かでも地代は2倍以上違う
• 続いている借地の地代は、直近合意時点からの変化を差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法で検討して決める。据え置きが長い借地では差額配分法が突出しやすい
• 増減額請求は借地借家法11条が根拠で、協議中は相当と認める額を払い、確定後に年1割の利息で精算する。訴訟の前に調停が必要

地代の値上げを検討している地主様、増額や減額をめぐって話し合いを控えた借地人様、地代の紛争を担当される弁護士の先生方は、ぜひ一度ご相談ください。契約書と前回地代を改定したときの記録があれば、どの手法が効きそうかを含めて最初の見立てをお伝えします。初回の無料相談も承っております。