借地権を第三者に売却するには？地主の承諾が得られないときの進め方を不動産鑑定士が解説

「親から相続した借地の家を売りたいが、地主さんに相談したら首を縦に振ってもらえない」「買主は見つかったのに、地主の承諾が取れず話が止まっている」。借地権を第三者に売却しようとする借地人様から、こうしたご相談をいただきます。

結論からお伝えします。借地権（土地の賃借権）を第三者に売却するには、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られないときは、承諾料や条件を示して交渉し、それでも難しければ裁判所に「承諾に代わる許可」を求める借地非訟（地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続）があります。 承諾がないまま売ってしまうと、契約を解除されるおそれがあるため、自己判断で進めるのは避けてください。

この記事では、借地権を第三者に売却する流れ、地主が譲渡承諾を拒否したときの選択肢、借地非訟で売却する場合の注意点を、想定されるケースの手取り試算とあわせて私たち鑑定士が整理します。

借地権の第三者への売却に地主の承諾が必要な理由

借地権には「賃借権」と「地上権」がある

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです（借地借家法2条1号）。住宅地の借地の多くは賃借権で、この場合、借地権を第三者に譲渡するには地主（借地権設定者）の承諾が必要です。民法612条1項が、賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権を譲り渡すことができないと定めているからです。

一方、地上権は物権であり、地主の承諾なく譲渡できるとされています。登記簿や契約書で「地上権」と明記されている例は多くありませんので、まずは契約書と土地の登記事項証明書で、ご自身の借地権がどちらなのかを確認しましょう。

借地上の建物を売ると借地権も一緒に移る

借地人が売るのは、正確には「借地上の建物」です。建物を売れば、その敷地を使う権利である借地権も原則として一緒に買主へ移ります。つまり、建物の売買であっても、借地権が賃借権であれば地主の承諾が問題になります。

無断で売却した場合のリスク

承諾を得ずに借地権を第三者へ譲渡すると、地主は契約を解除できるとされています（民法612条2項）。判例（最高裁昭和28年9月25日判決など）は、背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には解除を認めない立場（いわゆる信頼関係破壊の法理）をとっていますが、それに頼って売却を進めるのは危険です。解除が争いになれば、買主を巻き込んだ紛争になり、売却そのものが成り立たなくなりかねません。法的な判断が必要な場面は、弁護士にご確認ください。

借地権を第三者に売却する流れ（地主が承諾する場合）

売却までの5つのステップ

地主の承諾が得られる場合の、一般的な流れは次のとおりです。

段階	やること	ポイント
1. 契約内容の確認	契約書・地代の支払状況・残存期間を確認	増改築禁止特約などの有無も見る
2. 価格の把握	借地権付き建物の価格の目安をつかむ	承諾料の土台にもなる
3. 地主への打診	売却の意向と買主像を伝え、承諾を求める	書面で記録を残す
4. 承諾条件の合意	承諾料・地代・契約期間などを取り決める	譲渡承諾書を取り交わす
5. 売買契約・決済	買主と売買契約を結び、引渡し	承諾が条件であることを契約に明記

売却先を探すのは宅地建物取引業者（宅建業者）の役割です。当事務所は宅建業者ではありませんので、売買の仲介は行いませんが、ご希望があれば借地の取引に慣れた地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。

譲渡承諾書と譲渡承諾料

地主の承諾は、口頭ではなく「譲渡承諾書」として書面で残すのが一般的です。承諾書には、譲受人（買主）の氏名、承諾料の額と支払時期、譲渡後の地代や契約期間などを記載します。買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関から地主の承諾書の提出を求められることも多いため、売却を決めた段階で準備しておくとスムーズです。詳しくは借地権付き建物と住宅ローンで解説しています。

承諾の対価として借地人から地主へ支払う一時金が譲渡承諾料（名義書替料）です。借地借家法に承諾料の額を定めた条文はなく、当事者の合意で決まります。承諾料を売主・買主のどちらが実質的に負担するかは、借地権の売買で承諾料は誰が払うかで整理しています。

地主が譲渡承諾を拒否するときの進め方

まず拒否の理由を確かめる

地主が承諾を渋る理由は、「見知らぬ人に貸したくない」「この機会に土地を返してほしい」「承諾料の額に納得できない」「地代の滞納など過去の経緯への不満」などさまざまです。理由によって打つ手が変わるため、まずは率直に理由を聞くことが出発点になります。

たとえば買主の素性が不安という理由なら、買主の属性や利用目的（自宅として住むのか、事業に使うのか）を説明することで解消できることがあります。承諾料の額が問題なら、金額の根拠を示すことが交渉の近道です。

承諾料・条件を根拠とともに提示する

承諾料の目安について、借地非訟の実務では、譲渡の承諾料は借地権価格の10%程度を基準に、諸事情を考慮して定められることが多いと紹介されています（日本地主家主協会の弁護士執筆の解説による）。ただし、これは一般的な目安であり、当事者間の交渉額を拘束するものではありません。

大切なのは、目安の「土台」となる借地権価格です。路線価図の借地権割合を掛けただけの金額は相続税などの課税上の目安にすぎず、そのまま売買価格や承諾料の根拠になるとは限りません。根拠のある借地権価格を示したうえで承諾料を提案すれば、地主にとっても判断しやすくなります。詳しくは借地権の譲渡承諾料をご覧ください。

第三者ではなく地主に売る・一緒に売るという選択肢

地主が「土地を返してほしい」と考えている場合は、第三者への売却にこだわらず、地主に借地権を買い取ってもらう、あるいは**借地権と底地を一緒に第三者へ売る（同時売却）**という選択肢もあります。

同時売却では、土地が完全な所有権として売れるため、借地権と底地を別々に売るより総額が高くなることが多く、地主・借地人の双方にメリットが生まれます。仕組みと代金の分け方は借地権と底地の同時売却で解説しています。

借地非訟（譲渡許可の申立て）で第三者に売却する流れ

申立ては「買主が決まってから、売る前に」

交渉がまとまらない場合、借地人は裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法19条1項）。この申立ては、第三者に建物を「譲渡しようとする場合」にするものです。売買を済ませてからではなく、譲受予定者（買主）を特定したうえで、譲渡の前に申し立てるのが基本です。

実務上は、買主と「裁判所の許可が得られることを条件とする」売買契約や合意をしておき、そのうえで申立てをする流れになります。契約条項の組み立ては、弁護士にご確認ください。

裁判所が考慮することと承諾料

裁判所は、第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないかを判断します。そのうえで、賃借権の残存期間、借地に関するこれまでの経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮します（同条2項）。許可にあたっては、借地条件の変更や、承諾料にあたる「財産上の給付」を命じることができます（同条1項後段）。

承諾料の額は、裁判所が選ぶ鑑定委員会（不動産鑑定士などの専門家で構成される合議体）の意見を踏まえて定められるのが通常です。手続の全体像は借地非訟の流れ・費用・期間をご覧ください。

地主の「介入権」と許可後の期限

借地非訟では、地主が自ら建物と借地権を買い取る旨を申し立てる「介入権」が認められています（同条3項）。地主が介入権を行使すると、借地人は見つけた買主ではなく、裁判所が定める「相当の対価」で地主に売ることになります。詳しくは借地非訟の介入権で解説しています。

また、譲渡の許可を得たら、その効力が生じてから6か月以内に建物を譲渡しないと許可は効力を失います（同法59条）。申立てから決定まで概ね1年程度かかることもあり、その間に買主が待てなくなるおそれもあります。借地非訟は「最後の手段」と位置づけ、まずは交渉による解決を目指すのが現実的です。

鑑定士の視点：選択肢ごとの手取りを比べる

想定されるケースで試算する

この試算から分かるのは、「誰に売るか」で手取りが変わる一方、どの方法でも借地権価格の見立てが出発点になるということです。第三者への売却額、承諾料の額、地主への売却額、同時売却での配分は、いずれも借地権価格をいくらと見るかで大きく動きます。

借地権価格は「賃料差額」と取引慣行で決まる

不動産鑑定評価基準（国土交通省）は、借地権の価格を、借地人に帰属する経済的利益（長期間安定して土地を使える利益や、適正な地代と実際の地代との差である賃料差額に基づく利益など）として捉え、取引慣行の成熟度や契約の経緯、残存期間、地代の水準、授受された一時金などを総合的に勘案して求めることとしています。

地代が相場より低い借地では借地権の価値が高まり、承諾料の土台も大きくなります。逆に、地代が高めで残存期間が短い借地では、借地権割合どおりの価格にならないこともあります。地主と交渉する前に、中立的な立場の不動産鑑定士による価格を確認しておけば、「承諾料は高すぎるのではないか」「地主への売却額は安すぎないか」を数字で判断できます。

なお、借地権の売却で生じる譲渡所得の計算や、承諾料の税務上の扱いは、個人か法人かなどによって異なります。税務上の取扱いは税理士にご確認ください。

まとめ

借地権を第三者に売却するには、原則として地主の承諾が必要であり、承諾が得られないときは交渉、地主への売却や同時売却、借地非訟という順に選択肢を検討するのが現実的です。

要点を振り返ります。

• 借地権が賃借権なら、第三者への売却には地主の承諾が必要（民法612条）。無断譲渡は解除のリスクがある
• 承諾は譲渡承諾書で書面に残し、承諾料・地代・期間などの条件を明記する
• 承諾を拒否されたら、まず理由を確かめ、根拠のある承諾料や条件を提示して交渉する
• 地主への売却や、底地との同時売却のほうが手取りが多くなる場合もある
• 借地非訟は買主を決めてから譲渡前に申し立てる。介入権と許可後6か月の期限に注意する

これから借地権を売却しようとしている借地人様、借地人から譲渡承諾を求められている地主様は、承諾料や売却額を話し合う前に、借地権価格の根拠を確認しておくことをおすすめします。借地非訟を検討している弁護士の先生からの価格資料のご相談もお受けしています。

当事務所は売買の当事者ではない不動産鑑定士として、借地権価格や承諾料の妥当性を中立の立場で算定します。借地権・底地の鑑定評価書は40万円〜（税別）、借地非訟など争訟案件は価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にお見積りします。詳しくは料金ページをご覧ください。初回の無料相談も承っております。ぜひ一度ご相談ください。