借地権と底地の同時売却とは？別々に売るより高くなる理由と代金の分け方を不動産鑑定士が解説

「借地権と底地の同時売却をすると高く売れると聞いたけれど、本当だろうか」「売れたお金を地主と借地人でどう分ければいいのか分からない」。借地の土地を手放したいと考えている地主様・借地人様から、こうしたご相談をいただきます。インターネットでは「借地権割合で分けるのが一般的」という説明をよく見かけますが、その数字だけで話を進めてよいのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えします。借地権と底地の同時売却（地主と借地人が協力して、借地権と底地をまとめて第三者に売ること）は、別々に売るよりも合計の手取りが大きくなることが多い売り方です。土地が完全な所有権として売れるため、買い手の層が広がり、借地ならではの制約による値引きがなくなるからです。一方で、売却代金の分け方に決まった公式はありません。路線価の借地権割合は目安の一つにすぎず、当事者の納得を得るには「なぜその割合なのか」という根拠が必要です。

この記事では、同時売却で価格が高くなる理由、代金の配分方法の比較、進め方と注意点を、想定されるケースの試算を使って私たち鑑定士が整理します。

借地権と底地の同時売却とは

地主と借地人が協力して「一つの土地」として売る方法

借地の土地は、建物を所有するために土地を借りる権利である借地権（借地人が持つ権利）と、借地権が付いている土地の所有権である底地（地主が持つ権利）に分かれています。同時売却は、この二つを同じ買い手にまとめて売り、買い手は完全な所有権の土地として取得する方法です。売買の形は、地主と借地人が共同の売主となって一つの売買契約を結ぶ場合と、同じ買い手とそれぞれ契約を結び、同じ日に決済する場合があります。

単独で売る場合との違い

借地人が借地権だけを第三者に売るには、地主の承諾と譲渡承諾料（地主が譲渡を認める対価として受け取る一時金）が必要です。地主が底地だけを売る場合、買い手は主に底地の買取業者に限られ、価格は地代収入から逆算した低い水準になりがちです。

売り方	主な買い手	価格の特徴
借地権だけを売る	借地権付き建物の購入者・業者	承諾料の負担、住宅ローンの付きにくさで価格が下がりやすい
底地だけを売る	底地の買取業者	地代収入から逆算した低い価格になりやすい
同時売却	一般の購入者・建売業者など	完全な所有権の土地として、更地に近い価格で売れる可能性がある

底地の買取業者の価格の組み立て方は底地の買取業者の提示額は妥当？で、借地権を単独で売るときの承諾料の負担は借地権の売買で承諾料は誰が払う？で詳しく解説しています。

同時売却で価格が高くなる理由

完全な所有権に戻ることで生まれる「増分」

借地権と底地が同じ人のものになると、地代の支払いや建替え・譲渡の承諾が不要になり、土地を自由に使えるようになります。その結果、借地権の価格と底地の価格を別々に足した金額よりも、完全な所有権の土地の価格のほうが高くなることがあります。この差額を、私たち鑑定士は「併合による増分」と呼んでいます。

評価基準も「経済価値の増分」に言及している

不動産鑑定評価基準（国土交通省が定める鑑定評価のルール）は、底地を借地権者が買い取る場合について、土地と建物が同一の所有者に帰属することによる「市場性の回復等に即応する経済価値の増分」が生じる場合があることに留意すべきとしています（各論第1章第1節）。また、借地権者が底地の併合を目的とする売買を、限定価格（特定の当事者間でのみ合理性が認められる価格）を求める場合の例として挙げています（総論第5章第3節）。

同時売却は当事者の一方が買い取る取引ではありませんが、完全な所有権に戻ることで増分が生じるという構造は同じです。違いは、その増分を第三者の買い手から代金として受け取り、地主と借地人で分け合う点にあります。

買い手の層が広がり、融資も付きやすくなる

借地権付き建物は、金融機関が担保として評価しにくく、住宅ローンが付きにくい傾向があります（詳しくは借地権付き建物に住宅ローンは付きにくい？）。完全な所有権の土地であれば、一般の個人や建売業者など買い手の層が広がり、競争が生まれやすくなります。これも、同時売却の価格が高くなりやすい理由です。

同時売却の代金はどう分ける？配分方法の比較

路線価の借地権割合で分ける方法

最もよく紹介されるのが、路線価図に記載された借地権割合（国税庁が相続税・贈与税の評価のために地域ごとに定める割合で、30％〜90％の7段階）で分ける方法です。借地権割合が60％の地域なら、借地人が6割、地主が4割という分け方になります。分かりやすい反面、借地権割合はあくまで税務上の評価のための数字で、個々の契約内容（地代の水準、残りの期間、更新料の有無など）は反映されていません。

単独で売った場合の価格の比で分ける方法

借地権と底地をそれぞれ第三者に売った場合の価格を求め、その比率で代金を分ける方法です。鑑定評価の考え方に近く、契約内容の違いを反映しやすい一方、単独の価格を求める作業が必要です。住宅地の底地は単独ではかなり低い価格になるため、この方法では借地人の取り分が大きくなりやすい点に注意が必要です。

増分を別に分ける方法

単独で売った場合の価格をまず双方に確保し、同時売却によって上乗せされた増分だけを、折半や一定の比率で分ける方法です。地主が協力しなければ借地人は承諾料を負担して単独で売るしかなかった、という事情を考慮し、増分の配分で地主側に配慮することもあります。

どの方法が正しいという決まりはありません。だからこそ、私たち鑑定士は「単独で売った場合の価格」「完全な所有権の価格」「増分の大きさ」を中立的に示し、配分の話し合いの土台をつくることが大切だと考えています。

価格水準の低い土地でも、配分の差は数百万円になる

上のケースは都市部の地価を前提にしていますが、地価の低い地方都市の借地でも構造は変わりません。たとえば土地165平方メートル（約50坪）、更地としての価格2,000万円、路線価図の借地権割合60％の借地で、単独で売った場合の見込みを借地権800万円、底地300万円（業者の買取価格）とします（説明のための仮の数値です）。単独の合計は1,100万円です。借地人が古い建物を解体し、地主と一緒に更地として売れば、解体費や仲介手数料を差し引いても手取り1,850万円程度が見込めるとすると、一体化による増分は750万円です。

配分の考え方	借地人の取り分	地主の取り分
借地権割合（60：40）	1,110万円	740万円
単独価格の比（800：300）	約1,345万円	約505万円
単独価格＋増分を折半	1,175万円	675万円

売却総額が小さくても、配分の考え方だけで取り分に235万円の差が出ます。単独で売れば底地は更地価格の15％にとどまるのに対し、同時売却ならどの方法でも地主の取り分は大きく増えます。

借地権割合による按分が広く使われるのは、分かりやすく双方が公表資料で確認できるからです。ただ、地代が長く据え置かれて借地人の「借り得」が大きい借地なら借地権割合では借地人に不利になり、地代が相場並みの借地なら地主に不利になります。この構造は借地権割合60%なのに半値でしか売れない？相続税評価額と売却価格がズレる理由で説明しています。また、どちらか一方が拒めば増分はそもそも生まれないのですから、増分を片方がすべて取る配分は合理性を欠きます。断言します。配分の出発点は借地権割合で機械的に割ることではなく、それぞれの単独の価格がいくらかを確かめることです。

借地権と底地の同時売却の進め方

1. 権利関係と契約内容を確認する

まず、借地契約書、地代の支払状況、土地・建物の登記を確認します。底地や借地上の建物が共有になっている場合は、共有者全員の同意が必要です。建物に抵当権が付いていれば、決済までに抹消する段取りも必要になります。

2. 価格の目安と配分を合意し、書面に残す

売り出す前に、想定売却価格と配分方法を地主・借地人で合意し、覚書などの書面に残しておくことをお勧めします。売却の途中で配分をめぐって対立すると、買い手が見つかっても契約に進めなくなるからです。解体費・測量費・仲介手数料を誰がどの割合で負担するかも、あわせて決めておきます。合意書の内容は弁護士にご確認ください。

3. 宅建業者に売却を依頼し、決済する

売却活動は、宅建業者（宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社）に依頼します。建物を解体して更地で引き渡すのか、建物付きで引き渡すのかによって、借地人の転居時期や費用が変わります。当事務所は宅建業者ではないため、売買の仲介や買取りは行いませんが、地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。

同時売却の交渉が壊れやすい3つの局面

配分の根拠を片方だけが持っているとき

よくあるのが、片方が不動産会社の査定をもとに配分案を示し、もう片方が納得できないという局面です。査定は売却の仲介を前提とした見込み額で、借地権と底地それぞれの価格を理論立てて示すものではありません。数字の根拠が片方にしかないと、提示された側は「相手に有利に作られた数字ではないか」と疑い、話が止まります。

建物の解体と明渡しの段取りが食い違うとき

更地にして売る場合、建物を解体して明け渡すのは借地人です。解体費を誰が負担するのか、引越し先が決まるまで決済を待てるのか、といった段取りの食い違いで破談になることがあります。代金の配分と同じく、解体と明渡しの時期・費用も売り出す前に書面で決めておくことが大切です。

相続が絡んで当事者が増えたとき

戦前から続く古い借地では、地主側・借地人側のどちらかで相続が起き、権利が複数の相続人の共有になっていることがあります。共有者全員の同意が必要になり、配分の話し合いは格段に難しくなります。寺社や法人が地主の場合は、処分に内部の決定手続きが必要なこともあり、スケジュールに余裕を見ておく必要があります。

同時売却で注意したいポイント

一方が途中で翻意するリスク

同時売却は、地主と借地人の双方が売ることに同意して初めて成り立ちます。どちらかが途中で考えを変えると売却はできません。書面の合意で、売却価格の下限や期限、途中で取りやめる場合の費用負担を決めておくと安心です。

税金は地主・借地人それぞれにかかる

同時売却でも、地主は底地の譲渡、借地人は借地権と建物の譲渡として、それぞれに譲渡所得の課税が生じ得ます。取得費の扱いや特例の適用は個別の事情で変わるため、税務上の取扱いは税理士にご確認ください。借地権の売却と税金の関係は借地権を地主に買い取ってもらうと税金はどうなる？も参考になります。

同時売却以外の選択肢も比べる

地主が借地権を買い取る、借地人が底地を買い取る、土地を分けて持ち合う等価交換といった方法もあります。どの方法が双方にとって有利かは、資金の有無や今後の土地の使い方によって変わります。選択肢ごとの考え方は地主・借地人間の買取で整理しています。

売らずに整理する「等価交換」という選択肢

土地を分けて、それぞれ完全な所有権にする

「土地は手放したくないが、借地関係は解消したい」という場合に検討されるのが、底地と借地権の等価交換です。たとえば165平方メートルの借地を分筆し、借地人は借地権の一部を地主に渡す代わりに底地の一部を受け取って、約100平方メートルを所有権の土地として持ちます。地主は残りの約65平方メートルを、借地の付かない更地として取り戻します。双方が完全な所有権の土地を持つことになり、以後は地代も承諾料も発生しません。

税務上は「固定資産の交換の特例」が使える場合がある

土地と土地の交換には、所得税法第58条の固定資産の交換の特例があり、要件を満たせば譲渡がなかったものとして扱われます。国税庁のタックスアンサー（No.3505）は、借地権は土地と同じ種類の資産に含まれ、底地の一部と借地権の一部の交換も土地と土地の交換に当たると説明しています。主な要件は、双方が1年以上所有していた固定資産であること、交換後も交換前と同じ用途に使うこと、交換する資産の時価の差額が高いほうの20％以内であることなどです。適用の可否は個別の事情で変わりますので、具体的な判断は税理士にご確認ください。

等価交換が向かない土地もある

等価交換は、分けた後のそれぞれの土地に建物を建てられることが前提です。建築基準法第43条により、敷地は原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。間口の狭い敷地が多い古い市街地では、分筆すると一方が接道を満たせなくなることがあります。分筆後の土地が狭すぎて使い勝手が落ちれば、その分だけ価値も下がります。また、交換の割合を決めるには、分筆後のそれぞれの土地の価格と、渡す権利・受け取る権利の価格を比べる必要があります。ここでも、底地と借地権の単独の価格が出発点になります。

鑑定士に相談すると分かること

配分の根拠となる価格を中立に示す

私たち鑑定士は、売買の当事者ではない中立の立場で、完全な所有権の土地の価格、借地権と底地を単独で売った場合の価格、増分の大きさを求めます。数字の根拠を双方が共有できれば、配分の話し合いが感情論になりにくくなります。

費用を折半して1人の鑑定士に依頼する

同時売却でも等価交換でも、交渉を前に進める鍵は、双方が同じ数字を土台にできるかどうかです。地主と借地人が費用を折半して1人の鑑定士に依頼し、借地権と底地それぞれの価格と一体化による増分を示してもらう方法は、どちらか一方の依頼による数字よりも相手が受け入れやすくなります。配分方法の違いだけで数百万円から1,000万円以上の差が生じ得ることを考えれば、費用を分け合ってでも根拠のある配分で合意する意味は十分にあります。

目的に応じた成果物を選ぶ

話し合いの目安を知りたい段階なら価格等調査報告書（不動産鑑定評価基準に則らない、目的・範囲を限定した価格調査）が15万円〜、相手方や業者から示された配分案の前提を検証するセカンドオピニオンが5万円〜、借地権・底地の正式な鑑定評価書は40万円〜（いずれも税別）です。詳しくは料金をご覧ください。

まとめ

借地権と底地の同時売却は、土地を完全な所有権として売ることで、地主・借地人の双方が単独で売るより多くの手取りを得られる可能性がある方法です。ただし、代金の分け方には決まった公式がなく、根拠のある数字を共有できるかどうかが成否を分けます。

要点を振り返ります。

• 同時売却は、地主と借地人が協力して借地権と底地をまとめて第三者に売る方法
• 完全な所有権に戻ることで「併合による増分」が生じ、買い手の層も広がるため、別々に売るより高くなりやすい
• 代金の配分は、借地権割合・単独価格の比・増分の配分など複数の考え方があり、地主の取り分に1,000万円以上の差が出ることもある
• 売り出す前に、配分方法と費用負担、取りやめる場合の扱いを書面で合意しておく
• 税金は地主・借地人それぞれにかかるため、税理士に確認する

借地関係を解消して土地を手放したい地主様・借地人様、同時売却の相談を受けている税理士・弁護士の先生方は、まず「単独で売った場合」と「一緒に売った場合」の価格を並べてみることから始めてみてください。

借地権と底地の同時売却の価格や代金の配分でお悩みの方は、当事務所の初回無料相談をご利用ください。ぜひ一度ご相談ください。