不動産鑑定士試験の論文式、令和8年の合格率は17.6％｜合格者208名と8年分の推移、来年受ける人がいまから始めること

はじめに

令和8年の不動産鑑定士試験（論文式試験）は、1,182名が受験し、208名が合格しました。合格率は約17.6％です（国土交通省土地鑑定委員会「令和8年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」2026年10月16日）。

合格された皆さん、おめでとうございます。私たち鑑定士の仲間が増えることを、心からうれしく思います。

一方で、この発表を見て「来年こそ受けたい」「いつから、何を始めればいいのか」と考えている方も多いのではないでしょうか。令和9年の短答式試験は5月16日（日）に行われます（国土交通省土地鑑定委員会「令和9年不動産鑑定士試験（短答式試験・論文式試験）の施行について」2026年11月4日）。いまから約6か月あり、学習を始めるのにちょうどよい時期です。

この記事では、令和8年の結果と令和元年からの8年分の推移を国土交通省の公表データで整理し、来年受ける方がいまから始められることを、現役の不動産鑑定士の立場から解説します。

第1章：令和8年 不動産鑑定士試験（論文式）の合格者数と合格率

1-1. 令和8年の結果

項目	令和8年
受験者数	1,182名
合格者数	208名
合格率	約17.6％

前年（令和7年：受験者981名・合格者173名）と比べると、受験者は201名増え、合格者も35名増えました。合格率は前年と同じ17.6％でした。

1-2. 論文式の合格率の推移（令和元年〜令和8年）

年度	受験者数	合格者数	合格率
令和元年	810名	121名	14.9％
令和2年	764名	135名	17.7％
令和3年	809名	135名	16.7％
令和4年	871名	143名	16.4％
令和5年	885名	146名	16.5％
令和6年	847名	147名	17.4％
令和7年	981名	173名	17.6％
令和8年	1,182名	208名	17.6％

出典：国土交通省土地鑑定委員会「不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」（各年の報道発表）。合格率は合格者数÷受験者数で、小数第2位を四捨五入しています。

論文式の合格率は、ここ数年16〜18％前後で推移しています。受験者は短答式に合格した人だけなので、すでに一度ふるいにかかった集団の中で、6人に1人程度が合格する試験だといえます。

1-3. 合格点は600点満点で338点、鑑定理論が配点の半分

令和8年の合格者は「合計338点以上を取得した者（科目別に設定された合格基準点を満たさない者を除く）」です（国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験論文式試験の結果について」別紙2）。科目別の平均点は次のとおりでした。

科目	配点	平均点
民法	100点	44.2点
経済学	100点	32.2点
会計学	100点	43.2点
不動産の鑑定評価に関する理論	300点	123.3点
合計	600点	243.0点

合格点の338点は得点率に直すと約56％で、受験者の平均点（243.0点）を95点上回ります。最高点は467点でした。

数字で見ると、鑑定理論（不動産の鑑定評価に関する理論）が配点600点のうち300点を占めます。鑑定理論の平均点は123.3点で、得点率は約41％です。私たち鑑定士の実感としても、論文式の合否を最も左右するのは鑑定理論です。鑑定評価基準の文言を正確に書けるかどうかが、そのまま点数の差になります。

1-4. 合格者の年齢：平均31.6歳、45歳以上でも19名が合格

合格者208名の平均年齢は31.6歳で、最年少は19歳、最高齢は63歳でした。性別は男性177名、女性31名です（同「合格者の属性等について」別紙3）。年齢別の合格率は次のとおりです。

年齢	受験者数	合格者数	合格率
20歳未満	4名	1名	25.0％
20〜24歳	160名	41名	25.6％
25〜29歳	247名	68名	27.5％
30〜34歳	180名	35名	19.4％
35〜39歳	136名	28名	20.6％
40〜44歳	114名	16名	14.0％
45歳以上	341名	19名	5.6％

45歳以上の欄は、別紙3の45〜49歳・50〜54歳・55〜59歳・60歳以上の4区分を合計しました。

学習時間を確保しやすい20代の合格率が高い一方で、40歳以上でも令和8年は35名が合格しています。年齢よりも、限られた時間を鑑定理論にどれだけ集中して使えるかが問われる試験です。

1-5. 短答式と論文式を合わせた「最終合格率」

令和8年の短答式は、2,407名が受験し900名が合格しました（合格率37.4％）。令和2年から令和8年までの短答式の合格率は33.1〜37.4％、平均すると約36％です。短答式（約36％）と論文式（約17％）を掛け合わせると約6％になり、よく聞く「合格率5％前後の難関資格」という数字は、この2段階を通した最終的な合格率を指しています。

ただし、短答式に合格した人は、申請により、合格発表の日から起算して2年を経過する日までに行われる短答式試験が免除されます（不動産の鑑定評価に関する法律第10条第1項）。論文式には続けて挑戦できるため、上の掛け算はあくまで目安です。

短答式の合格率と合格点の推移は、当事務所の記事「不動産鑑定士の短答式、合格率と合格点はどう推移しているのか？国交省データ7年分で見る合格ライン」で詳しく整理しています。

第2章：合格した方へ：不動産鑑定士になるまでの次のステップ

2-1. 論文式に合格しても、すぐには不動産鑑定士になれない

論文式試験に合格しただけでは、不動産鑑定士として登録できません。不動産の鑑定評価に関する法律第4条は、不動産鑑定士となる資格を「不動産鑑定士試験に合格した者であつて、第十四条の二に規定する実務修習を修了し第十四条の二十三の規定による国土交通大臣の確認を受けた者」と定めています。

2-2. 実務修習で、鑑定評価書を書く力を身につける

実務修習（不動産鑑定士となるのに必要な技能及び高等の専門的応用能力を修得させるための研修）は、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関が行います（同法第14条の2）。修習のすべての課程を修了すると、国土交通大臣が修了の確認を行います（同法第14条の23）。講義に加え、実際の不動産を題材に鑑定評価報告書を作成する演習があり、私たち鑑定士が日々作る鑑定評価書の書き方を、ここで本格的に身につけます。

試験で覚えた鑑定評価基準の言葉は、実務修習でそのまま判断の道具になります。合格までの勉強は、実務の土台として生き続けます。

第3章：来年受ける方へ：いまから始めること

3-1. 令和9年の試験日程と、短答式までの約6か月

令和9年の日程は、2026年11月4日に土地鑑定委員会が公告しています。

項目	短答式試験	論文式試験
受験申込	令和9年2月4日〜3月5日	（短答式と同時に申込）
試験日	令和9年5月16日（日）	令和9年8月7日〜9日
合格発表	令和9年6月23日（予定）	令和9年10月22日（予定）

出典：国土交通省土地鑑定委員会「令和9年不動産鑑定士試験（短答式試験・論文式試験）の施行について」（2026年11月4日）。申込方法の詳細は、例年2月上旬に公表される受験案内で必ず確認してください。

短答式の科目は「不動産に関する行政法規」と「不動産の鑑定評価に関する理論」の2科目です（不動産の鑑定評価に関する法律第9条第1項）。民法・経済学・会計学は論文式だけの科目で、短答式には出題されません。最初の約6か月は、この2科目に集中できます。

3-2. 最初の1か月でやること

• 鑑定評価基準を通読する：総論第1章から、細部を覚えるより「どの章に何が書いてあるか」をつかみます
• 過去問を1年分解いてみる：いまの実力と、出題の形を知るためです。正解できなくて構いません
• 週の学習時間を決める：平日1.5時間・休日4時間なら週15.5時間です。11月中旬から5月16日までの約27週で、約420時間になります

短答式から論文式までの具体的な計画は、当事務所の記事「不動産鑑定士は独学で合格できるのか？短答式から論文式までの1年間の学習計画を現役鑑定士が解説」で、鑑定理論の覚え方は「鑑定理論の暗記はどう進めるのか？鑑定評価基準を『読む・聴く・解く』で定着させる方法」で解説しています。

3-3. 教材は、まず無料で手触りを確かめる

予備校の講座に申し込む前に、無料で使える教材で「この試験の勉強が自分に合うか」を確かめておくと、遠回りを減らせます。

短答式の過去問12年分は、鑑トレの「過去問と解説」で1問ずつ、正解と解説つきで読めます。鑑定評価基準は「鑑定評価基準 全文」で章ごとに読めます（いずれもログイン不要）。予備校を比べたい方は「不動産鑑定士の予備校はTAC・LEC・アガルートのどれがよいのか？現役鑑定士が費用・講義・添削で比較」もご覧ください。

まとめ

令和8年の不動産鑑定士試験（論文式）は、1,182名が受験し208名が合格、合格率は約17.6％でした。

要点を振り返ります。

• 論文式の合格率は、ここ数年16〜18％前後で推移しています
• 短答式（約36％）と論文式（約17％）を合わせた最終合格率は約6％が目安です
• 論文式に合格した後は、実務修習を修了し国土交通大臣の確認を受けて、不動産鑑定士となる資格を得ます
• 令和9年の短答式は5月16日です。いまから始めれば約6か月あります。まず基準の通読と過去問1年分から始めましょう

合格された皆さん、本当におめでとうございます。そして来年の受験を考えている方は、今日が始めるのにちょうどよい日です。

来年の受験に向けて、今日から始める

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