不動産鑑定士の短答式、合格率と合格点はどう推移しているのか？国交省データ7年分で見る合格ライン

はじめに

不動産鑑定士の短答式試験の合格率は、令和2年から令和8年までの7年間、33〜37％台で推移しています。合格点（総得点に対する得点比率）は66.25％・70％・75％のいずれかで、直近3年は70％（200点満点で140点）です。

「不動産鑑定士は合格率5％前後の難関資格」と聞いて、受験をためらっている方もいるのではないでしょうか。その数字は、短答式と論文式を通した最終的な合格率です。最初の関門である短答式だけを見ると、受験者のおよそ3人に1人が合格しています。

ただし、短答式の合格率が3割台だからといって、簡単な試験という意味ではありません。合格点は年度によって動き、問題が易しい年は75％まで上がりました。平均点との差を見ると、どの年も「平均点＋15〜17点」前後が合格の目安になっていることも分かります。

この記事では、国土交通省（土地鑑定委員会）が毎年公表している短答式試験の結果から、合格率・合格点・科目別平均点の推移を整理します。そのうえで、私たち鑑定士の立場から、数字が示す「受かるための得点設計」を解説します。

第1章：不動産鑑定士の短答式試験と合格率の基本

1-1. 短答式試験は「行政法規」と「鑑定理論」の2科目

不動産鑑定士試験は、短答式試験と論文式試験の2段階で行われます。短答式試験の科目は次の2つです。

科目	時間・配点	出題形式
行政法規	2時間・100点	択一式
鑑定理論	2時間・100点	択一式

正式な科目名は「不動産に関する行政法規」と「不動産の鑑定評価に関する理論」で、どちらもマークシート方式です。

民法・経済学・会計学は論文式試験だけの科目で、短答式には出題されません。最初の関門は、行政法規と鑑定理論（不動産鑑定評価基準を中心とする理論）の2科目に絞って準備できます。

受験資格に、年齢・学歴・国籍・実務経験の制限はありません（令和8年不動産鑑定士試験受験案内）。

1-2. 「合格率5％」と「短答式の合格率3割台」の関係

よく見かける「合格率5％前後」は、短答式の受験者数を分母にして、論文式の合格者数を数えた最終合格率です。

令和6年の論文式試験は、受験者847名のうち147名が合格しました（合格率約17.4％、国土交通省土地鑑定委員会「令和6年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」2024年10月18日）。短答式の合格率（約36％）と組み合わせると、次のような計算になります。

• 短答式の合格率 約36％ × 論文式の合格率 約17％ ≒ 約6％

短答式の合格者は論文式を2年間受けられるため、厳密な計算ではありません。ただ、「短答式は3人に1人、論文式は6人に1人」という2段階の構造を知っておくと、学習計画の見通しが立てやすくなります。

試験全体の難易度や合格後の仕事については、当事務所の過去記事「不動産鑑定士は『儲かる』のか？試験の難易度から、年収、将来性まで徹底解説」でも解説しています。

1-3. 合格基準は「総得点の比率」＋「科目別の最低得点比率」

短答式試験の合格者は、毎年「総得点の○％以上を取得した者」として公表されます。あわせて、科目別に設定された必要最低得点比率（いわゆる足切り）を満たさない人は除くとされています。

つまり、合格には次の2つを同時に満たす必要があります。

1. 2科目の合計点が、その年の合格基準（例：総得点の70％＝140点）以上
2. どちらの科目も、科目別の最低得点比率を下回らない

科目別の最低得点比率の具体的な数値は、結果の公表資料には書かれていません。片方の科目に極端な苦手を残さない、という方針で準備するのが安全です。

第2章：短答式の合格率・合格点の推移（令和2年〜令和8年）

2-1. 受験者数・合格者数・合格率の推移

国土交通省（土地鑑定委員会）が公表した短答式試験の結果を、年度順に並べます。

年度	受験者数	合格者数	合格率
令和2年	1,415人	468人	33.1％
令和3年	1,709人	621人	36.3％
令和4年	1,726人	626人	36.3％
令和5年	1,647人	553人	33.6％
令和6年	1,675人	606人	36.2％
令和7年	2,144人	779人	36.3％
令和8年	2,407人	900人	37.4％

出典：国土交通省土地鑑定委員会「令和○年不動産鑑定士試験短答式試験合格者の発表」（各年の公表資料）。合格率は合格者数÷受験者数で、小数第2位を四捨五入しています。

合格率は7年間、33〜37％台の狭い幅に収まっています。一方で受験者数は、令和6年の1,675人から令和8年の2,407人へ、2年で4割以上増えました。受験者が増えても合格率は大きく変わっていないため、合格者数も468人（令和2年）から900人（令和8年）へ倍近くに増えています。

2-2. 合格点（合格得点比率）の推移と平均点との差

次に、合格基準と平均点の関係を見ます。合格基準は200点満点に対する比率で、66.25％は132.5点、70％は140点、75％は150点にあたります。

年度	合格基準	平均点（点）	合格点との差（点）
令和2年	66.25％	117.9	＋14.6
令和3年	70.0％	123.9	＋16.1
令和4年	75.0％	133.9	＋16.1
令和5年	66.25％	115.8	＋16.7
令和6年	70.0％	123.2	＋16.8
令和7年	70.0％	123.1	＋16.9
令和8年	70.0％	123.3	＋16.7

合格点は66.25％・70％・75％の3通りで、平均点が高い年（令和4年は133.9点）は合格点も上がっています。一方、「合格点−平均点」はどの年も＋14.6〜16.9点で安定しています。

ここから言えるのは、短答式は「何点取れば受かる」という固定ラインの試験ではなく、受験者全体の中で上位3分の1強に入れば受かる試験だということです。問題の難易度を自分で調整することはできません。準備の目標は、直近の合格点（70％）に10点の余裕を持たせた総得点の75％（150点）前後を安定して取れる力に置くと、易しい年にも難しい年にも対応できます。

2-3. 科目別の平均点：行政法規は60点前後、鑑定理論は60点台

年度	行政法規 平均点	鑑定理論 平均点
令和2年	52.3点	65.6点
令和3年	54.3点	69.6点
令和4年	61.8点	72.1点
令和5年	54.5点	61.3点
令和6年	58.1点	65.1点
令和7年	56.5点	66.6点
令和8年	60.1点	63.2点

各100点満点。出典は2-1と同じです。

7年すべてで、鑑定理論の平均点が行政法規を上回っています。行政法規は30を超える法令から出題されるため、範囲の広さが平均点に表れていると考えられます。令和8年は差が3.1点まで縮まり、鑑定理論も油断できない年でした。

第3章：数字から逆算する、短答式の得点設計と準備

3-1. 目標は「総得点75％」、配分は「理論で稼ぎ、行政法規で崩れない」

合格点が70％（140点）の年に、75％（150点）を取れれば10点の余裕があります。科目別に分けると、たとえば次のような配分が現実的です。

科目	目標点	考え方
鑑定理論	80点	基準の文言を正確に覚えれば得点が安定する
行政法規	70点	頻出の法令（都市計画法・建築基準法など）を確実に取る
合計	150点（75％）	易しい年の合格点（75％）にも届く

鑑定理論は、不動産鑑定評価基準とその運用上の留意事項から出題されます。条文の言い回しを入れ替えた「ひっかけ」が中心で、基準の文言を正確に覚えるほど得点が安定します。私たち鑑定士が実務で毎日使う基準そのものなので、短答式の段階で正確に覚えておくことは、論文式や合格後の実務修習にもそのまま生きます。基準の覚え方は、当事務所の記事「鑑定理論の暗記はどう進めるのか？鑑定評価基準を『読む・聴く・解く』で定着させる方法」で解説しています。

行政法規は範囲が広いため、満点を狙うより「頻出法令で落とさない」方が効率的です。

3-2. 過去問は「年度別」と「分野別」の両方で回す

合格点が「平均点＋15〜17点」で決まる試験では、多くの受験生が正解する標準問題を落とさないことが最優先です。標準問題の多くは、過去の出題の言い換えです。

• 年度別に解く：時間配分（1問3分）と、2時間の集中力を本番どおりに確かめる
• 分野別に解く：同じ論点が年度をまたいでどう問われたかを並べて見る

短答式の過去問は、国土交通省の公表資料をもとに、鑑トレの「過去問と解説」で12年分960問を1問ずつ、正解と解説つきで読めます（ログイン不要）。年度別の正解番号だけを確認したい場合は「短答式 解答・正解一覧」が便利です。

3-3. 令和9年の短答式に向けたスケジュールの目安

令和8年の短答式は5月17日（日）、論文式の合格発表は10月16日（金）予定です（令和8年不動産鑑定士試験受験案内）。例年の流れからすると、令和9年の短答式も5月中旬になると考えられます。正式な日程は、令和9年の受験案内（例年2月公表）で必ず確認してください。

5月中旬の本番から逆算すると、10月から始めれば約7か月あります。論文式までを含めた1年間の計画は「不動産鑑定士は独学で合格できるのか？短答式から論文式までの1年間の学習計画を現役鑑定士が解説」もあわせてご覧ください。

時期	やること
10〜12月	鑑定理論は基準の通読と要点の理解。行政法規は頻出法令から
1〜2月	過去問を分野別に。間違えた論点を基準・条文に戻って確認
3〜4月	年度別の過去問で時間配分を固める。総得点75％を目標に
5月	弱点分野の最終確認と、本番の時間割どおりの演習

なお、短答式に合格すると、合格発表の日から2年を経過する日までに行われる短答式試験が免除されます（翌年以降の受験申込時に免除申請が必要です。令和8年不動産鑑定士試験受験案内）。一度短答式に合格すれば、論文式に2回挑戦できる計算です。

まとめ

不動産鑑定士の短答式試験は、合格率33〜37％台・合格点は総得点の66.25〜75％で推移しており、「平均点＋15〜17点」を取った受験生が合格しています。

要点を振り返ります。

• 短答式は行政法規と鑑定理論の2科目（各100点・択一式）で、民法・経済学・会計学は論文式だけの科目です
• 合格率は令和2年〜令和8年で33.1〜37.4％。受験者数は2年で4割以上増えましたが、合格率はほぼ一定です
• 合格点は66.25％・70％・75％の3通りで、平均点との差は毎年＋15〜17点と安定しています
• 目標は総得点75％（150点）。鑑定理論で稼ぎ、行政法規で崩れない配分が現実的です
• 標準問題を落とさないために、過去問を年度別と分野別の両方で回すことが近道です

これから不動産鑑定士試験に挑戦しようと考えている社会人の方、学生の方へ。合格率の数字だけで判断せず、「何点を、どの科目で取るか」から逆算して準備を始めてください。

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