生前贈与の7年加算で不動産の贈与は損になる？相続時精算課税なら評価額を固定できる理由を不動産鑑定士が解説

はじめに

生前贈与の加算期間が3年から7年に延びたことで、「不動産を子に贈与しても、結局は相続税の計算に戻されるなら意味がないのではないか」と迷っている方は多いのではないでしょうか。生前贈与7年加算のニュースだけを見ると、贈与という対策そのものが封じられたように感じるかもしれません。

先に結論をお伝えします。不動産の生前贈与は、今も有効な場面があります。 鍵になるのは、相続税の計算に戻される金額が「贈与したときの価額」で固定されるという点です。値上がりが見込まれる不動産や、賃料収入を生む不動産を早めに移せば、その後の値上がり分や賃料収入は贈与を受けた人のものになります。一方で、登記費用の増加や小規模宅地等の特例が使えなくなるなど、不動産ならではの「贈与で損をする」要素もあります。

この記事では、7年加算の仕組みを整理したうえで、暦年課税と相続時精算課税を不動産に当てはめて比較し、私たち鑑定士の視点から「贈与時の評価額」をどう決めるべきかを解説します。個別の税額や制度の選択は、必ず税理士にご確認ください。

第1章：生前贈与7年加算で何が変わったのか

1-1. 加算期間は2027年から段階的に延びる

暦年課税（1年ごとに110万円の基礎控除を差し引いて贈与税を計算する原則的な方式）で贈与を受けた人が、贈与者の相続で財産を取得した場合、相続開始前の一定期間内の贈与財産は相続財産に加算されます（相続税法第19条）。令和5年度税制改正により、この期間が3年から7年に延長されました。

対象は2024年1月1日以後の贈与です。ただし、いきなり7年になるわけではありません。

相続開始の時期	加算対象となる贈与	補足
2026年12月31日まで	相続開始前3年以内	従来と同じ
2027年1月1日〜2030年12月31日	2024年1月1日以後の贈与	加算期間が3年超〜7年未満へ段階的に延びる
2031年1月1日以後	相続開始前7年以内	完全に7年

つまり、本記事の執筆時点（2026年10月）で亡くなった場合は、まだ3年で判定されます。7年加算の影響が本格化するのは2027年以降の相続からです。

1-2. 延長された4年分には100万円の控除がある

延長された部分（相続開始前3年超〜7年以内）に受けた贈与は、その合計額から100万円を差し引いた残額だけが加算されます。たとえば、亡くなる5年前と6年前にそれぞれ110万円を受け取っていた場合、220万円から100万円を引いた120万円が加算対象です。

なお、加算された贈与財産について既に贈与税を納めていれば、その分は相続税額から差し引かれます（贈与税額控除）。加算されること自体が二重課税になるわけではありません。

1-3. 加算されるのは「贈与時の価額」

ここが不動産を考えるうえで最も重要なポイントです。相続財産に加算される金額は、相続開始時の価額ではなく、贈与を受けた時の価額です。

たとえば、評価額3,000万円の土地を贈与し、5年後の相続開始時にその土地が4,000万円に値上がりしていても、加算されるのは3,000万円です。反対に、値下がりしていても3,000万円が加算されます。贈与した時点で評価額が固定されるという性質は、後で説明する相続時精算課税でも同じです。

第2章：不動産の生前贈与を暦年課税と相続時精算課税で比べる

2-1. 2024年から相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができた

相続時精算課税（原則60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税をかけず、相続時にまとめて精算する制度）は、2024年1月1日以後の贈与から使い勝手が大きく変わりました。暦年課税とは別枠で、年110万円の基礎控除が創設されたのです（相続税法第21条の11の2）。

比較項目	暦年課税	相続時精算課税
毎年の非課税枠	基礎控除110万円	基礎控除110万円（別枠）
大きな贈与への課税	超過累進税率（最高55%）	累計2,500万円超の部分に一律20%
相続時の加算	相続開始前7年以内（延長分は100万円控除）	基礎控除を超えた部分を期間の制限なく全額加算
加算する価額	贈与時の価額	贈与時の価額（基礎控除後）

相続時精算課税の基礎控除部分は、相続時にも加算されません。また、一度この制度を選ぶと、同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻せない点に注意が必要です。

2-2. 想定されるケースで比べる：値上がりする賃貸マンション

具体的な数値で考えてみましょう。数値は考え方を示すための想定で、税額は概算です。

前提：父（70歳）が、相続税評価額3,000万円の賃貸マンション1棟（建物と敷地）を長男に贈与する。年間の手取り賃料は200万円。父の相続は10年後と想定し、その時点で評価額は3,600万円に上がっていると仮定する。

方法	贈与時の税負担	相続時に加算される額
贈与しない	なし	3,600万円＋10年分の手取り賃料2,000万円
暦年課税で一括贈与	贈与税 約1,036万円（特例税率）	加算なし（7年より前の贈与のため）
相続時精算課税	贈与税78万円（110万円控除後2,890万円のうち2,500万円超の390万円×20%）	2,890万円（納めた78万円は相続税から控除）

暦年課税で一度に3,000万円を贈与すると、贈与税が1,000万円を超え、ほとんどの方にとって現実的ではありません。一方、相続時精算課税を使えば、贈与時の負担を抑えたまま、評価額を2,890万円で固定できます。相続時に贈与しなかった場合と比べると、値上がり分600万円と、10年分の賃料2,000万円が父の財産として積み上がらずに済みます。

相続税の税率が30%の方であれば、相続税の課税価格が約2,700万円圧縮され、単純計算で約800万円の差になり得ます。7年加算の延長は、こうした「評価額の固定」と「収益の移転」の効果を消すものではありません。

2-3. 不動産の贈与ならではのコストに注意

ただし、不動産の贈与には、現金の贈与にはない負担があります。

• 登録免許税：贈与による所有権移転は固定資産税評価額の2%で、相続（0.4%）の5倍です
• 不動産取得税：相続では課税されませんが、贈与では原則として課税されます（土地・住宅は軽減税率3%）
• 小規模宅地等の特例が使えない：自宅や賃貸物件の敷地を生前に贈与すると、相続時に評価額を最大80%減額できる特例の対象外になります

特に自宅の敷地は、小規模宅地等の特例を使えば相続税評価額が大きく下がるため、贈与より相続のほうが有利になることが少なくありません。特例の要件は「小規模宅地等の特例で評価額が8割減？適用要件と鑑定評価が必要になる場面を不動産鑑定士が解説」で整理しています。

2-4. 持分を少しずつ贈与する方法は7年加算で効果が薄れる

暦年課税の基礎控除110万円の範囲で、不動産の共有持分（共有者それぞれが持つ所有権の割合）を毎年少しずつ贈与する方法もあります。評価額3,000万円の土地なら、毎年およそ27分の1ずつ移す計算です。

しかし、この方法は7年加算と相性がよくありません。2031年以降の相続では、亡くなる前7年以内に贈与した持分は（延長分の100万円控除を除き）相続財産に戻されます。加えて、持分を移すたびに登記が必要で、司法書士報酬と登録免許税が毎年かかります。贈与者が高齢の場合は、持分の少額贈与を長期間続けるより、相続時精算課税でまとめて移すほうが合理的な場面が増えたといえます。

なお、持分を細かく分けて贈与すると、将来の売却や建替えの際に共有者全員の同意が必要になるなど、不動産としての使い勝手も落ちます。共有持分の評価や共有の解消については、私たち鑑定士にご相談いただくことも可能です。

第3章：贈与時の評価額をどう決めるか

3-1. 贈与時の評価額が「その後ずっと」効いてくる

暦年課税でも相続時精算課税でも、相続時の加算は贈与時の価額で行われます。言い換えれば、贈与時に決めた評価額が、贈与税だけでなく将来の相続税にも影響し続けるということです。

贈与税の申告では、土地は路線価（路線価のない地域は固定資産税評価額に倍率を掛けた額）、建物は固定資産税評価額で評価するのが一般的です（財産評価基本通達）。多くの土地では、路線価は地価公示価格の8割程度を目安に設定されているため、時価よりも低い評価で贈与できます。

3-2. 路線価が時価を上回る土地では鑑定評価が有効

一方で、路線価による評価が実際の時価を上回ってしまう土地もあります。たとえば次のような土地です。

• 不整形地、がけ地、高低差の大きい土地
• 前面道路が狭い、間口が極端に狭い土地
• 地価が下落している地方の土地
• 借地権・底地など権利関係が複雑な土地

こうした土地を路線価で評価して贈与すると、贈与税を多く払うだけでなく、その高い価額が相続時の加算額にもなります。私たち鑑定士の鑑定評価書で時価を立証し、時価で申告することで、贈与時と相続時の両方の負担を適正にできる可能性があります。路線価と時価の関係は「路線価2026で相続税は上がる？「路線価＜時価」と「路線価＞時価」で逆になる相続対策を不動産鑑定士が解説」で詳しく解説しています。

3-3. 低すぎる評価は否認されるリスクがある

反対に、路線価が時価を大きく下回ることを利用した過度な節税は、税務署から否認されるおそれがあります。最高裁令和4年4月19日判決は、路線価による評価と鑑定評価額との間に大きな乖離があり、租税負担の軽減を目的とした取引であった事案で、財産評価基本通達6項に基づく鑑定評価額での課税を認めました。

贈与の場面でも、評価額は「低ければよい」ものではありません。時価との乖離がどの程度あるのか、根拠をもって説明できる状態にしておくことが重要です。贈与前に価格等調査報告書（目的・範囲を限定した価格調査）で時価の目安を把握し、路線価との乖離が大きい場合に鑑定評価書へ進む、という段階的な進め方も可能です。

費用の目安は、正式な鑑定評価書が30万円〜（マンション1室・借地権・底地・収益物件などは40万円〜）、金額の目安を知るための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。詳しくは料金のご案内をご覧ください。

まとめ

生前贈与の加算期間が7年に延びても、不動産の生前贈与が意味を失ったわけではありません。

要点を振り返ります。

• 加算期間の延長は2024年1月1日以後の贈与が対象で、2027年以降の相続から段階的に延び、2031年以降に完全に7年になる
• 相続財産への加算は贈与時の価額で行われるため、値上がりや賃料収入を見込める不動産ほど早めの贈与に意味がある
• 相続時精算課税には2024年から年110万円の基礎控除ができ、大きな不動産の贈与にも使いやすくなった
• 登録免許税・不動産取得税の負担や、小規模宅地等の特例が使えなくなる点は、贈与で損をする要因になる
• 路線価が時価を上回る土地は鑑定評価で時価を立証でき、反対に過度に低い評価は否認のリスクがある

賃貸不動産や値上がりが見込まれる土地をお持ちの資産家の方、親からの不動産の贈与を検討している相続人の方、顧客の贈与対策を支援する税理士の先生方は、贈与時の評価額が将来の相続税まで左右することを踏まえて、計画を立てることをおすすめします。制度の選択や税額の試算は、税理士にご確認ください。

贈与予定の不動産の時価を確認したい方、路線価による評価に違和感がある方は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談も承っております。