資産管理会社への不動産移転、時価はいくら？ ― 低額譲渡リスクと鑑定評価

「資産管理会社を設立して、個人名義のタワーマンションを法人に移したい。いくらで売買すればよいのか」――資産形成が進んだ経営者様や地主の方から、当事務所へ多く寄せられるご相談です。

売主と買主が実質的に同一人物であるこの取引では、価格交渉というブレーキが働きません。だからこそ税務上は「その対価は時価か」が厳しく問われ、安易な価格設定が思わぬ課税を招きます。

本記事では、資産管理会社への不動産移転で時価が問われる場面と、著しく低い価額のリスク、そして移転時に鑑定評価を備える意義を整理します。なお、同族間売買の時価一般については関連記事でも解説しており、本記事は資産管理会社スキーム特有の論点に焦点を当てます。

資産管理会社への移転で時価が問われる場面

売買（譲渡）による移転

最も一般的なのは、個人が法人へ不動産を売却する方法です。このとき対価の基準となるのが時価（その時点で市場において成立するであろう客観的な交換価値）です。個人側には譲渡所得課税、法人側には取得価額の計上という形で、設定した価格がその後の課税関係全体の起点になります。

現物出資による移転

不動産を出資して株式（持分）を取得する現物出資でも、出資財産の価額評価が必要です。移転スキームの選択自体は税理士・司法書士と連携して決める事項ですが、いずれのスキームでも「不動産の時価をいくらと見るか」という共通の土台が必要になります。

「著しく低い価額」のリスク

個人側 ― みなし譲渡課税

個人が法人に対して時価の2分の1に満たない対価で資産を譲渡した場合、所得税法59条により、時価で譲渡したものとみなして譲渡所得が課税されます（みなし譲渡）。実際の受取額が低くても、時価ベースで税負担が生じるという厳しい規定です。

法人側・株主側への波及

法人側では、時価との差額が受贈益として法人税の課税対象になり得ます。さらに、低額での移転により資産管理会社の株式価値が増加した場合、他の株主が利益を受けたものとして贈与税の課税関係（相続税法9条のみなし贈与）が問題になることもあります。一つの価格設定の誤りが、個人・法人・株主の三方向へ波及するのがこの取引の怖さです。

移転時に鑑定評価書を備える意義

「時価で取引した」ことの立証手段

タワーマンションは階層・眺望・住戸位置で価格差が大きく、固定資産税評価額や相続税評価額をそのまま時価とみなすことには危うさがあります。とくに相続税評価額は、居住用の区分所有財産の評価に関する通達による補正を経てもなお、個別の住戸の市場価格と一致するとは限りません。不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書は、移転価格が時価であることを第三者の立場から裏づける、最も説明力の高い資料です。

取引前の取得が原則

鑑定評価は、移転の実行前に取得しておくことが重要です。価格を決めた後から根拠を後づけするのではなく、鑑定評価額を基礎に対価を設定することで、税務調査の場面でも一貫した説明が可能になります。都心のマンション市況は変動が続いており、数年前の購入価格をそのまま移転対価とすることにも危うさがあります。移転時点の時価を改めて確認する姿勢が肝要です。

移転対価が数億円規模になり得るタワーマンションでは、価格設定の誤りによる課税リスクと比べれば、鑑定評価の費用は保険料として十分に合理的な水準といえるでしょう。

また、資産管理会社への移転は、将来の相続・事業承継まで見据えた設計が肝心です。移転時に取得した鑑定評価書は、後年の株価算定や遺産分割の場面でも基礎資料として役立ちます。

まとめ

• 資産管理会社への不動産移転は価格交渉が働かない取引であり、対価が時価かどうかが厳しく問われる
• 時価の2分の1未満の対価は所得税法59条のみなし譲渡課税を招き、法人側・株主側にも課税が波及し得る
• 移転の実行前に鑑定評価書（40万円〜）で時価を固めることが、一貫した説明の土台になる
• スキーム選択と課税関係の判断は顧問税理士への確認が必須

資産管理会社の活用をお考えの経営者様・資産家の方、顧問先の移転案件を検討中の税理士の先生は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談で、鑑定評価の必要性と概算費用をご案内します。