空き家の3,000万円控除は使えるか｜奈良の実家を売る前に確認する7つの要件

「奈良の実家を相続したけれど、売ったら税金がごっそり持っていかれるのではないか」。県外にお住まいの方から、当事務所がよくいただくご相談です。そして続けて、こうおっしゃる方が少なくありません。「空き家なら3,000万円の控除があると聞いたので、たぶん税金はかからないと思います」。

ここに落とし穴があります。この控除は、名前だけが独り歩きしやすい制度です。実際には建物の築年、相続開始直前の居住状況、譲渡の時期と金額、そして売り方まで、複数の条件をすべて満たさなければ使えません。要件をひとつ外しただけで、数百万円単位の税負担が現実のものになります。

この記事では、通称「空き家の3,000万円特別控除」の適用条件を、県外在住の相続人がつまずきやすい順に整理します。あわせて、売却前に不動産の価格を客観的に把握しておくことが、なぜこの制度と直結するのかを、私たち鑑定士の視点からお伝えします。なお、税額の最終的な判断は税理士の業務領域ですので、実際の申告にあたっては必ず税理士にご確認ください。

1. 「空き家の3,000万円控除」とは何か

正式名称は「被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」

この制度の正式名称は、被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（租税特別措置法第35条第3項）といいます。相続や遺贈で取得した、亡くなった方が住んでいた家屋とその敷地を売却したとき、譲渡所得（売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益）から最高3,000万円を控除できる、というものです。

制度の狙いは、旧耐震基準の古い空き家が管理されないまま放置されることを防ぐ点にあります。単なる減税策ではなく、耐震性のない建物を市場から減らすための政策税制である、という位置づけを頭に入れておくと、後述する要件の意味が理解しやすくなります。

適用期間は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です（国税庁タックスアンサーNo.3306）。期限が区切られた特例であることも、判断を急ぐべき理由のひとつです。

いくら税金が変わるのか

数字で見たほうが早いでしょう。想定されるケースとして、奈良市郊外の実家（昭和50年代築の木造戸建て）を相続し、2,000万円で売却した場合を考えます。

親の購入時の契約書が見つからず取得費が不明なケースは非常に多く、その場合は譲渡価額の5%を概算取得費とすることが認められています。

項目	特例なし	特例あり
譲渡価額	2,000万円	2,000万円
概算取得費（5%）＋譲渡費用	180万円	180万円
特別控除	なし	1,820万円
課税譲渡所得	1,820万円	0円
税額（長期20.315%）	約369万円	0円

相続で取得した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継ぎます（所得税法第60条第1項）ので、この例では長期譲渡所得の税率20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）が適用されます。差は約369万円。要件を満たすかどうかで、これだけの開きが出るのです。

2. 建物と居住状況の要件——ここで多くが脱落する

要件1：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

旧耐震基準の建物であることが前提です。昭和56年6月1日以後に建てられた家屋は、どれだけ空き家であっても対象になりません。まず登記事項証明書か固定資産税の課税明細書で、建築年月日を確認してください。奈良県内の旧市街や住宅団地には昭和40〜50年代の住宅が多く残っていますので、この要件は比較的通りやすい地域といえます。

要件2：区分所有建物の登記がされていないこと

マンションのような区分所有建物として登記されている住戸は対象外です。戸建てであれば通常は問題ありません。

要件3：相続開始の直前に、被相続人が一人で住んでいたこと

亡くなる直前まで、その家に被相続人以外の人が住んでいなかったことが必要です。同居の親族がいた場合は原則として使えません。

ここで県外在住の方に関係が深いのが、老人ホーム等に入所していた場合の取扱いです。平成31年4月1日以後の譲渡については、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所しており、入所時から相続開始直前まで、その家屋が事業・貸付け・被相続人以外の居住の用に供されていなかったなど一定の要件を満たせば、この特例の対象になります。「親を施設に移したから、もう居住用ではない」と早合点して諦めてしまう方がいますが、確認する価値は十分にあります。

3. 譲渡の要件——時期・金額・相手方

要件4：相続開始から3年目の年末までに売ること

正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。たとえば2024年6月に相続が発生したなら、3年を経過する日は2027年6月、その年の12月31日が期限になります。

奈良県南部や東部の山あいでは、買い手が現れるまでに1年以上かかることも珍しくありません。期限から逆算すると、動き出すのは早いほど有利です。

要件5：売却代金が1億円以下であること

判定は、その家屋と敷地の譲渡対価の合計で行います。共有で相続して各自の持分を別々に売った場合はその合算、さらに適用前後の一定期間内に分割して売った部分も合算して判定されます。「持分ごとに分ければ1億円を下回る」という理解は誤りです。

奈良県内の一般的な住宅であれば1億円を超えることはまずありませんが、奈良市中心部の広い敷地や、事業用地としての需要がある土地では意識しておくべき論点です。

要件6：親族など特別の関係がある人への売却でないこと

配偶者、直系血族、生計を一にする親族などへの譲渡は対象外です。「親戚に安く譲る」形にすると特例が使えなくなります。

要件7：相続時から譲渡時まで、事業・貸付け・居住の用に供していないこと

これが県外在住者にとって最大の関門になることがあります。空き家のまま放置しておくのは問題ありません。しかし、空き家対策のつもりで人に貸したり、駐車場として使わせたりすると、その時点で特例は使えなくなります。「傷むのが心配だから、しばらく親戚に住んでもらった」というだけで要件を落とすことがあるのです。

売却を視野に入れているなら、相続後の利用については慎重に判断してください。空き家の管理方法については遠方の奈良の空き家をどう管理する？県外オーナーの選択肢で整理しています。

4. 令和6年改正で変わった2つのポイント

耐震改修・取壊しは、引渡し後の翌年2月15日までで間に合う

この特例を使うには、家屋が現行の耐震基準に適合しているか、家屋を取り壊して敷地だけを売るか、どちらかの形をとる必要があります。

従来は、売主が引渡しの時点までに耐震改修または取壊しを終えていなければなりませんでした。しかし令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行った場合でも適用できるようになりました。売主が先に数百万円を投じる必要がなくなったわけで、実務上きわめて大きな緩和です。

ただし、これは売買契約の中で買主と合意しておくべき事項です。契約書に取壊しや耐震改修の実施と時期を明記しておかないと、後で証明できません。仲介会社と税理士に、早い段階で相談しておくことをおすすめします。

相続人が3人以上なら、控除額は一人2,000万円

令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋等を相続した相続人の数が3人以上の場合、控除額が一人あたり最高2,000万円に縮小されます。2人以下なら従来どおり一人3,000万円です。

影響を数字で押さえておきましょう。控除枠が一人あたり1,000万円減るということは、譲渡所得がその枠を使い切る規模であれば、一人あたり最大で1,000万円に20.315%を乗じた約203万円だけ税額が増えるという計算になります。兄弟姉妹が3人以上いるご家庭では、誰がこの家屋と敷地を取得するかによって手取りが変わりうるということです。

なお、控除は家屋等を取得した相続人ごとに適用されます。持分を分けて共有で相続し、それぞれが売却する場合は各人が自分の控除枠を使えますが、その人数が3人以上になると全員の枠が2,000万円に下がる点に注意してください。

なお、この特例と相続税の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）は選択適用で、両方を同時には使えません。どちらが有利かはケースによりますので、必ず税理士にご確認ください。

5. 手続きと、奈良ならではの注意点

「被相続人居住用家屋等確認書」は市町村で取る

確定申告には、家屋の所在する市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。奈良市、生駒市、五條市など各市町村の担当課で申請します。電気・水道の使用中止日がわかる書類や、相続後に賃貸していないことを示す資料など、揃えるものが意外に多く、県外からの取得には日数を見込むべきです。

そして重要なのは、この特例は確定申告をして初めて適用されるという点です。控除の結果として税額がゼロになる場合でも、申告は必要です。

解体を選ぶなら、固定資産税の動きも計算に入れる

買主に取り壊してもらう形にできれば問題は小さいのですが、自分で解体してから売りに出す場合は、更地になった年の翌年から住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が大きく上がります。売却が長引けば、その分の負担が発生します。詳しくは空き家を解体すると固定資産税が6倍？住宅用地特例の落とし穴をご覧ください。

売る前に価格を把握しておくことが、税制の判断を支える

私たち鑑定士がこの制度の相談で最も強調するのは、方針を決める前に、その不動産がいくらなのかを客観的に押さえておくことです。理由は3つあります。

第一に、1億円以下という要件の判定に、価格の見通しが要ります。第二に、遺産分割の場面では、誰がこの家屋等を取得するかで使える控除額が変わりますから、分割協議と税務の判断を切り離せません。第三に、期限のある特例である以上、相場より高い希望価格を掲げて売れないまま3年が過ぎるという結末を避けなければなりません。

正式な鑑定評価書までは要らない段階であれば、調査範囲や目的を限定して価格の根拠を示す価格等調査報告書（不動産鑑定士が調査の限定を明示したうえで作成する報告書）という選択肢もあります。費用感は奈良の不動産鑑定の費用相場は？料金の決まり方と期間の目安でご確認いただけます。

まとめ

空き家の3,000万円特別控除は、条件がそろえば数百万円の税負担を消せる強力な制度です。しかし要件は細かく、期限もあります。「たぶん使えるだろう」で進めるのが最も危険な制度だと断言します。

要点を振り返ります。

• 正式には被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（措置法第35条第3項）。適用期限は令和9年12月31日までの譲渡
• 家屋は昭和56年5月31日以前の建築で、区分所有登記がなく、相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたことが前提。老人ホーム入所の場合も一定要件で対象になる
• 譲渡は相続開始から3年目の年末まで、代金1億円以下、親族等以外への売却であることが必要
• 相続時から譲渡時まで貸付け等に使うと適用できない。良かれと思って貸すと要件を落とす
• 令和6年1月1日以後は、買主が翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをする形でも適用可。一方で相続人3人以上なら控除は一人2,000万円に縮小
• 適用には市町村の「被相続人居住用家屋等確認書」と確定申告が必須

県外にお住まいで奈良の実家をどうするか決めかねている方、遺産分割の話し合いと売却の判断を同時に進めなければならない方にとって、価格の見通しは税制の選択そのものを左右します。売り急いで安く手放すことも、高値に固執して期限を逃すことも、どちらも避けたいはずです。

奈良県の不動産の評価でお悩みの方は、奈良出身の鑑定士による初回無料相談をご利用ください。空き家・相続不動産のご相談や売却のための評価を承っています。売却の見通しを立てる段階からでも構いませんので、お問い合わせよりお気軽にご連絡ください。税額そのものの計算や申告手続きについては、あわせて税理士にご確認ください。

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