破産・民事再生で不動産はいくらで評価される？正常価格1億円の物件が8,200万円になる「処分価値」の考え方を不動産鑑定士が解説

はじめに

「破産したら不動産は二束三文で叩き売られるのではないか」「民事再生で担保の評価額をいくらにすればよいのか分からない」。破産・民事再生の手続で不動産の評価に向き合う破産管財人、再生債務者の代理人弁護士、そして経営者の方から、こうした不安の声をよく耳にします。

先に結論をお伝えします。破産・民事再生における不動産の評価は、通常の市場価格（正常価格）ではなく、早期に処分することを前提とした「処分価値」が基本になります。 民事再生規則第56条は、財産の評定を「財産を処分するものとして」行うよう定めており、不動産鑑定評価基準もこの場面を「早期売却を前提とした特定価格」として位置づけています。ただし、処分価値は競売価格と同じではなく、正常価格からどれだけ差し引くかには根拠が必要です。

この記事では、手続ごとに求められる価格の違いを整理したうえで、早期売却を前提とした価格の求め方、任意売却や別除権協定（担保権者と再生債務者が担保物の評価額や弁済方法を取り決める合意）で鑑定評価をどう使うかを、私たち鑑定士の視点から解説します。

第1章：破産・民事再生で不動産の評価が問われる場面

1-1. 手続ごとに「求める価格」が異なる

倒産手続には、会社を清算する破産と、事業を続けながら債務を減らす民事再生・会社更生があります。いずれも財産の価額を評定（財産を一つずつ評価して財産目録・貸借対照表にまとめること）しますが、法令が求める価格の性格は異なります。

手続	評定の根拠	求める価格の考え方
破産	破産法第153条	破産手続開始時の価額（換価を前提に把握）
民事再生	民事再生法第124条・民事再生規則第56条	原則「処分するもの」として評価（必要に応じ事業継続も併記）
会社更生	会社更生法第83条	更生手続開始時の「時価」

民事再生規則第56条は、ただし書で「必要がある場合には」事業を継続するものとしての評定を併せて行えるとしています。つまり民事再生では、処分価値を基本にしつつ、事業継続価値も比較のために示すことがあるのです。

1-2. 不動産鑑定評価基準の「特定価格」との関係

不動産鑑定評価基準（総論第5章）は、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合の価格を「特定価格」と定めています。その例として、次の2つが明記されています。

• 民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
• 会社更生法または民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

正常価格は「合理的な市場で、通常の市場公開期間を経て成立する価格」です。これに対し、早期売却を前提とした特定価格は、通常より短い期間で売り切ることを前提にします。価格の種類の全体像は「同じ土地なのに価格が4つ？正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格を不動産鑑定士が解説」で整理しています。

1-3. なぜ処分価値が基準になるのか

民事再生では、再生計画による弁済が、破産した場合の配当を下回ってはならないという考え方があり、清算価値保障原則と呼ばれます。民事再生法第174条第2項第4号は、再生計画の決議が「再生債権者の一般の利益に反するとき」を不認可事由としています。

この比較の物差しになるのが、財産を処分した場合の価値です。仮に不動産を正常価格で高く評価すると、清算価値が実態より大きく見え、実現できない弁済額を再生計画に求めることになりかねません。反対に、根拠なく低く評価すれば債権者の利益を損ないます。処分価値を合理的に見積もることが、手続全体の公正さを支えています。

第2章：早期売却を前提とした価格はどう求めるか

2-1. 正常価格から何を差し引くのか

早期売却を前提とした価格は、まず正常価格を求め、そこから早期売却に伴う減価を検討するのが一般的な考え方です。減価の主な要因は次のとおりです。

• 市場公開期間の短縮：購入を検討できる買主が限られ、競争が働きにくい
• 交渉力の低下：売り急ぎであることが買主に伝わり、価格交渉で不利になる
• 情報の不足：建物の不具合や境界など、売主側の説明が十分にできない
• 契約条件の制約：契約不適合責任の免責など、買主がリスクを負う条件になりやすい

減価の幅は物件の種類や地域の需要によって変わります。都心の住宅のように買主が多い物件では小さく、地方の工場や特殊な用途の建物では大きくなる傾向があります。

2-2. 想定されるケース：正常価格1億円の事務所ビル

数値は考え方を示すための想定です。

前提：地方中核都市の中規模事務所ビル。正常価格は1億円と査定。この地域の同種物件の通常の市場公開期間は6か月程度だが、破産管財人は3か月以内の売却を想定している。

減価の要因	判定の内容	減価率
市場公開期間の短縮	6か月→3か月で買主候補が限定	8%
交渉力の低下	売り急ぎによる値引き要請	5%
情報不足・免責条件	修繕履歴の不明、契約不適合責任の免責	5%
合計	—	18%

早期売却を前提とした価格は、1億円×（1−0.18）＝8,200万円となります。正常価格の約8割ですが、これは「どの物件も2割引き」という意味ではありません。要因ごとに根拠を示し、物件ごとに積み上げることが重要です。

2-3. 競売価格とは別物

同じ物件を競売にかけた場合、裁判所の評価人が求める売却基準価額は、競売特有の事情（内覧が制限される、引渡しに手間がかかる等）を反映した競売市場修正を経て算出されます。さらに民事執行法第60条第3項により、売却基準価額の10分の2を控除した買受可能価額まで入札が可能です。

仮に競売市場修正を30%とすれば、売却基準価額は7,000万円、買受可能価額は5,600万円です。早期売却を前提とした価格8,200万円との差は、任意売却を選ぶ経済的な意味を示しています。任意売却と競売の違いは「競売なら市場価格の6割 ― 任意売却を成功させる不動産鑑定の役割」もご参照ください。

第3章：破産管財人の不動産売却と鑑定評価

3-1. 任意売却には裁判所の許可が必要

破産管財人が不動産を任意売却するには、破産法第78条第2項第1号により裁判所の許可が必要です。許可の判断では、売却価格が相当かどうかが問われます。複数の不動産会社の査定書や買付証明書で足りることも多い一方、次のような場合は鑑定評価書や価格等調査報告書が説明の根拠として役立ちます。

• 買主が破産者の親族や関係会社で、価格の公正さを客観的に示す必要がある
• 査定額が業者ごとに大きくばらつき、どれが妥当か判断できない
• 借地権付建物、共有持分、収益物件など、評価が難しい権利が含まれている

3-2. 担保権消滅許可と財団組入れ

抵当権が付いた不動産は、担保権者が別除権（破産手続によらずに担保権を行使できる権利、破産法第65条）を持つため、本来は担保権者の同意なしに売れません。そこで破産法第186条は、任意売却が破産債権者の一般の利益に適合するときに、破産管財人が担保権を消滅させる許可を申し立てられる制度を設けています。

実務では、売却代金の一部を破産財団に組み入れることを担保権者と協議します。担保権者が売却価格を低すぎると考えれば、対抗手段として担保権の実行や買受けの申出が認められています。売却価格の根拠を鑑定評価で示しておくことは、こうした協議を円滑に進める材料になります。

3-3. 個人の破産と住宅

個人の破産では、自宅の評価額と住宅ローン残高の関係が手続の進め方に影響します。評価額がローン残高を大きく下回る（オーバーローン）場合と、売却すれば余剰が出る場合とでは、管財人が換価を検討するかどうかが変わるためです。評価の方法は裁判所の運用によって異なるため、詳しくは担当の弁護士にご確認ください。

なお、法人の破産で建物を売却する場合は消費税の課税関係が生じることがあります。税務上の取扱いは税理士にご確認ください。

第4章：民事再生の担保評価と別除権協定

4-1. 担保権消滅請求では「処分価値」が基準

民事再生では、工場や本社など事業の継続に欠くことのできない財産に担保権が付いている場合、再生債務者は財産の価額に相当する金銭を納付して担保権を消滅させる許可を申し立てられます（民事再生法第148条）。担保権者が申出額に異議があれば価額決定の請求ができ、裁判所が選任する評価人が評価します。

この評価について、民事再生規則第79条第1項は「財産を処分するものとしてしなければならない」と定め、第2項で取引事例比較法・収益還元法・原価法などを適切に用いるよう求めています。事業に使い続ける財産であっても、評価の基準は処分価値なのです。

4-2. 想定されるケース：別除権協定で評価額が支払総額を左右する

実務では、担保権消滅請求に至る前に、担保物の評価額を受戻し額として合意する別除権協定を結ぶことが一般的です。評価額の違いが支払総額にどう響くかを想定で示します。

前提：事業継続に必要な工場。被担保債権3億円。再生計画の再生債権弁済率は10%。

項目	処分価値で合意	正常価格で合意
受戻し額（担保評価額）	1億6,000万円	2億円
別除権不足額（再生債権化）	1億4,000万円	1億円
不足額への弁済（10%）	1,400万円	1,000万円
支払総額	1億7,400万円	2億1,000万円

評価額が4,000万円違うと、再生債務者の支払総額は3,600万円変わります。担保権者にとっては逆の関係になるため、評価額は協議の最大の争点です。双方が納得できる根拠のある評価額を示すことが、協定成立の近道になります。

4-3. 鑑定評価を依頼するタイミング

民事再生では、申立て直後から財産評定、別除権協定の協議、再生計画案の作成と手続が短期間で進みます。評価が後手に回ると、協議のたたき台がないまま期限を迎えかねません。財産評定の段階で、主要な不動産について早期売却を前提とした価格と、必要に応じて事業継続を前提とした価格の両方を把握しておくと、その後の協議に一貫した根拠を使えます。

費用の目安は、正式な鑑定評価書が30万円〜（マンション1室・借地権・底地・収益物件などは40万円〜）、金額の目安を知るための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。価額決定請求など争いが見込まれる案件は、価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にお見積りします。詳しくは料金のご案内をご覧ください。

まとめ

破産・民事再生における不動産の評価は、正常価格ではなく、早期に処分することを前提とした処分価値が基本です。

要点を振り返ります。

• 破産・民事再生・会社更生では、財産評定で求める価格の性格がそれぞれ異なります
• 民事再生規則第56条・第79条は、財産の評定や担保権消滅の評価を「処分するもの」として行うよう定めています
• 早期売却を前提とした価格は、正常価格から市場公開期間の短縮などの減価を根拠とともに積み上げて求めるもので、競売価格とは別物です
• 破産管財人の任意売却や担保権消滅許可では、売却価格の相当性を示す根拠として鑑定評価が役立ちます
• 別除権協定では評価額の差が支払総額を直接左右するため、根拠のある評価額が協議の土台になります

不動産を含む破産事件を担当される破産管財人の先生方、民事再生の申立てを準備される代理人弁護士の先生方、そして事業の立て直しを検討されている経営者様は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談も承っております。