奈良の空き家バンクは本当に売れる？成約データと価格の付け方を鑑定士が解説

「地元の不動産会社には扱えないと言われた。奈良の空き家バンクに登録すれば売れるだろうか」「市役所の空き家バンクに載せたいが、いくらで出せばいいのか分からない」——宇陀市や五條市、吉野郡、奈良市東部の山あいに実家を持つ方から、こうしたご相談をいただきます。ただ、登録したまま何年も問い合わせが来ないという声も少なくありません。

先に結論をお伝えします。空き家バンクは「売れる仕組み」ではなく「見つけてもらう仕組み」です。売れるかどうかを決めるのは、登録した場所ではなく、付けた価格と物件の条件です。そして空き家バンクでは、価格は行政ではなく所有者であるあなたが決めます。だからこそ、登録する前に「この家はいくらなら売れるのか」という目安を持っておくことが欠かせません。

この記事では、空き家バンクの仕組みと実績、そして見落とされがちな限界を整理したうえで、私たち鑑定士が価格をどう考えるのかを、想定ケースの計算で示します。

奈良の空き家バンクとは？仕組みと自治体の役割

空き家バンクは「行政が運営する物件情報の掲示板」

空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい所有者から市町村が登録を受け、その情報をホームページなどで公開して、利用を希望する人とつなぐ制度です。奈良県内でも多くの市町村が運営しています。たとえば奈良市は「空き家・町家バンク」として、田原・柳生・月ヶ瀬・都祁などの東部地域の空き家と、奈良町の町家を対象に情報を紹介しています。

さらに国土交通省は、各自治体の空き家バンクを横断して検索できる「全国版空き家・空き地バンク」を、株式会社LIFULLとアットホーム株式会社の2社に運営させています。市町村のバンクに登録した物件が、全国版にも掲載されて県外の人の目に触れる仕組みです。

自治体は価格を決めず、交渉にも原則として入らない

ここが最も誤解されやすい点です。空き家バンクを運営する市町村は、登録された物件の価格を査定しません。売り出し価格や賃料は、所有者が自分で決めて登録します。

登録後の進め方は自治体によって異なり、地元の宅地建物取引業者（不動産会社）が交渉と契約を仲介する方式と、所有者と希望者が直接やり取りする方式があります。いずれの方式でも、自治体は情報の掲載と紹介までが役割で、価格交渉や契約の中身には原則として関与しません。行政の制度だからといって、行政が「適正な値段」を保証してくれるわけではないのです。

不動産会社の仲介とどう違うのか

比較項目	空き家バンク	不動産会社の仲介
価格の決め方	所有者が自分で決める	会社の査定を参考に決める
費用	登録は無料（仲介が入れば手数料）	成約時に仲介手数料
届く相手	移住希望者・地域活用を考える人	不動産ポータルを見る一般の買い手
契約の手当て	方式によっては当事者任せ	重要事項説明・契約書作成まで対応

空き家バンクの強みは、田舎暮らしや移住を考える人という、一般の不動産ポータルでは届きにくい層に情報を届けられることです。一方で、価格の根拠づくりと契約の安全確保は、所有者側で用意する必要があります。

空き家バンクに登録すれば売れるのか？数字で見る実力

全国で約2万4,700件が成約している

国土交通省の資料によると、令和8年2月末時点で、全国1,788自治体のうち1,134自治体（参画率63％）が全国版空き家・空き地バンクに参加し、掲載物件は19,075件です。自治体へのアンケート調査などによれば、これまでに約24,700件が成約しています。

空き家バンクは「登録しても誰も見ない制度」ではありません。実際に売れている、借りられている物件は確実にあります。

生駒市では約6年で147件中79件が成約

県内の例として、生駒市の取り組みがあります。生駒市は平成30年に、宅地建物取引士や建築士など不動産流通に関わる団体と官民連携の「いこま空き家流通促進プラットホーム」を設立しました。市の記者会見資料（令和6年5月27日）によると、発足から約6年間で147件の物件を扱い、半数を超える79件を売却や賃貸などの成約に結び付けています。

注目したいのは、この成果が「登録して待つ」だけでなく、専門家が1件ずつ対応策を提案する伴走型の支援で生まれている点です。情報を載せるだけでは足りず、価格や売り方を物件ごとに組み立てることが成約率を左右していると読み取れます。

売れない空き家に共通する3つの理由

一方で、登録したまま動かない物件には共通点があります。私たち鑑定士がご相談を受けるなかで多いのは次の3つです。

• 価格が高すぎる：親が買った当時の価格や、固定資産税評価額を基準に希望価格を決めている
• 条件の悪さが価格に反映されていない：接道（道路への接し方）が悪く建て替えできない、雨漏りや傾きがある、上下水道が未整備など
• 情報が少ない：写真が数枚だけで、建物の状態や修繕の要否、周辺環境が分からない

なかでも影響が大きいのは価格です。空き家バンクを見る人は、複数の市町村の物件を比べながら探しています。

空き家バンクの限界と、仲介との併用の考え方

当事者同士の取引に潜むリスク

所有者と希望者が直接やり取りする方式では、宅地建物取引業者による重要事項説明（契約前に物件の権利関係や法令上の制限を書面で説明する手続き）がありません。境界があいまいなまま売ってしまった、建物の不具合を伝えずに引き渡して後から責任を問われた、といったトラブルの火種が残ります。

売主は、引き渡した物件が契約の内容に合わない場合に責任を負います（民法第562条以下の契約不適合責任）。古い空き家ほど不具合は避けられないので、「現状のまま引き渡し、修繕は求めない」といった取り決めを契約書にどう書くかが重要になります。契約書の内容は弁護士にご確認ください。

低価格の空き家も仲介が受けやすくなった

かつて、数百万円以下の空き家は「手数料が安く、手間ばかりかかる」として不動産会社に敬遠されがちでした。この事情を変えたのが、令和6年7月1日に施行された仲介手数料の特例の見直しです（令和6年国土交通省告示第949号）。

売買価格800万円以下の「低廉な空家等」について、不動産会社は現地調査などの費用を考慮し、あらかじめ依頼者に説明して合意を得たうえで、30万円の1.1倍（税込33万円）まで報酬を受け取れるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限でした。山あいの低価格物件でも、仲介を引き受ける会社が出てきやすくなっています。

空き家バンクと仲介は併用できる

空き家バンクと不動産会社の仲介は、どちらか一方を選ぶものではありません。地元の不動産会社に仲介を依頼しつつ、その会社を通じて市町村の空き家バンクにも登録すれば、ポータルサイトを見る一般の買い手と、移住希望者の両方に届きます。

売る・貸す・解体するのどれを選ぶべきか迷っている段階なら、空き家は売る・貸す・解体どれが正解？判断フローを鑑定士が解説も参考になります。

空き家はいくらで売る？登録前に価格の目安を持つ方法

鑑定士は「建物を活かす価格」と「更地にする価格」を比べる

不動産鑑定評価基準（国土交通省）は、不動産の価格はその不動産の最有効使用（最も合理的に使った場合の使い方）を前提に判定すると定めています（総論第4章）。空き家に当てはめると、「建物を直して住む」のが最も合理的なのか、「建物を取り壊して土地として使う」のが合理的なのかを、まず見極めるということです。

建物を活かせる場合は、周辺の取引事例と比べた土地の価格に、建物の残っている価値を加えて考えます。建物が老朽化して使えない場合は、土地の価格から解体費用を差し引いた額が価格の上限の目安になります。買い手は解体費用を自分で負担することを前提に値段を考えるからです。

想定されるケース：宇陀市の山あいの空き家

具体的な数字で見てみましょう。以下は説明のための想定で、実在の物件ではありません。

• 所在：宇陀市の山あいの集落（最寄り駅から車で15分）
• 土地：330㎡（約100坪）、周辺の取引水準は1㎡あたり15,000円前後と想定
• 建物：昭和50年築の木造2階建て、延床面積120㎡（約36坪）
• 所有者の希望：「親が建てた家だから1,000万円で売りたい」

想定	計算	価格の目安
所有者の希望価格	親の建築費の感覚から設定	1,000万円
建物を活かせる場合	土地495万円＋建物の残存価値50万円	約545万円
建物が使えない場合	土地495万円−解体費用約160万円	約335万円

土地の価格は330㎡×15,000円＝495万円です。建物は築50年近い木造で、税法上の耐用年数（22年）はとうに過ぎていますが、雨漏りがなく住める状態なら、リフォーム前提の買い手にとって一定の価値があります。ここでは50万円と置きました。反対に、傾きや雨漏りがあって住めない状態なら、解体費用を1坪あたり4万5,000円程度と見込み、36坪で約160万円を土地の価格から差し引きます。

この想定では、価格の目安は約335万円から545万円の幅に収まり、希望価格の1,000万円とは2倍前後の開きがあります。1,000万円で空き家バンクに登録すれば、比較検討する人からは真っ先に外されるでしょう。反対に、建物の状態を確かめ、根拠のある価格で登録すれば、問い合わせの段階で「なぜこの値段なのか」を説明できます。

売却益が出るなら「3,000万円控除」も確認を

相続した実家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります（租税特別措置法第35条第3項、いわゆる空き家の3,000万円特別控除）。昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなど要件が細かく、売り方によっては使えなくなる場合もあります。要件は空き家の3,000万円控除は使えるか｜奈良の実家を売る前に確認する7つの要件で整理しています。適用の可否と税額は税理士にご確認ください。

鑑定評価が役立つ場面と、費用倒れにしない考え方

売るだけなら、まず無料の相談と査定で足りることも多い

正直にお伝えします。数百万円の空き家を売るだけであれば、鑑定評価書まで取る必要がない場合も多くあります。複数の不動産会社の査定と、前の章の考え方を組み合わせれば、登録価格の目安は立てられます。査定と鑑定評価の違いは不動産の「査定」と「鑑定評価」は何が違う？奈良の鑑定士が使い分けを解説で解説しています。

価格の「根拠」が必要になる3つの場面

一方で、第三者に説明できる価格の根拠が必要になる場面では、鑑定評価が力を発揮します。

• 相続人の間で分ける場面：兄弟の一人が実家を引き取り、他の相続人に代償金を払う場合、空き家の価格がそのまま支払額を左右します
• 親族や知人に売る場面：空き家バンクで見つかった相手が知人だった場合や、親族間で売買する場合、時価より著しく安いと差額が贈与とみなされるおそれがあります（相続税法第7条。課税の判断は税理士にご確認ください）
• 査定額が大きく割れた場面：不動産会社の査定が「100万円」と「500万円」のように割れ、どれを信じればよいか分からないとき

費用の目安は、正式な鑑定評価書が30万円〜（マンション1室・借地権・底地・収益物件などは40万円〜）、金額の目安を知るための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。詳しくは料金のご案内をご覧ください。物件の価格に対して費用が見合うかどうかも含めて、どの成果物が必要かから一緒に考えます。

まとめ

空き家バンクは、移住希望者など一般の市場では届きにくい相手に物件を見つけてもらえる有効な仕組みですが、価格を決めて売れる条件を整えるのは所有者自身です。

要点を振り返ります。

• 空き家バンクは市町村が運営する情報の掲示板で、価格は所有者が決め、自治体は査定も交渉もしない
• 全国版空き家・空き地バンクでは令和8年2月末までに約24,700件が成約し、生駒市の官民連携では約6年で147件中79件が成約した
• 売れない物件の多くは、親の購入価格や固定資産税評価額を基準にした高すぎる価格が原因
• 令和6年7月から800万円以下の空き家は仲介手数料の特例が広がり、空き家バンクと仲介の併用がしやすくなった
• 価格の目安は「建物を活かす価格」と「土地の価格−解体費用」の2つを比べて立てる

宇陀市・五條市・吉野郡・奈良市東部などに空き家を持ち、空き家バンクへの登録を考えている方、とくに県外に住んでいて地元の相場が分からない方は、登録の前に価格の目安を確かめてください。

奈良県の空き家の評価でお悩みの方は、奈良出身の鑑定士による初回無料相談をご利用ください。空き家の鑑定評価のページもご覧のうえ、お問い合わせからお気軽にご相談ください。

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